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title: "Requisitos de seguro del prestamista para propiedades de REIT: lo que exigen los documentos del préstamo"
description: "Los requisitos de seguro del prestamista para un REIT salen de los documentos del préstamo y, en préstamos de agencia, de las guías de Fannie Mae o Freddie Mac."
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published: "2025-10-27"
modified: "2026-10-03"
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# Requisitos de seguro del prestamista para propiedades de REIT: lo que exigen los documentos del préstamo

Riskado

Oct 27, 2025 · 17 min read · Updated Oct 3, 2026

![Una hilera de edificios de apartamentos de mediana altura a lo largo de una calle arbolada en una tarde soleada, sin personas a la vista](https://riskado.com/blog/reit-lender-insurance-requirements/featured.jpg)

Los requisitos de seguro que un prestamista impone a las propiedades de un REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria) no forman una lista universal. Mandan los documentos del préstamo y, en los préstamos multifamiliares de agencia, la versión vigente de la [Fannie Mae Multifamily Guide (Guía Multifamiliar de Fannie Mae) (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/node/4226) o del [Capítulo 31 de la guía de Freddie Mac (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/docs/mf_guide_full.pdf). Esas normas suelen tratar el seguro de propiedad sobre la base del valor asegurable o del costo de reposición, los [deducibles](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/deducible/), el análisis de las pólizas globales, la [cobertura](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/cobertura/) de ingresos del negocio o del valor de renta, la [responsabilidad civil general](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/seguro-de-responsabilidad-civil-general/) y la cobertura paraguas, los riesgos catastróficos, la calificación de la [aseguradora](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/aseguradora/), la cláusula hipotecaria, los avisos de [cancelación](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/cancelacion/) y la constancia de seguro. La ley federal puede agregar un requisito de [seguro contra inundaciones](https://riskado.com/es/terminos-de-seguros/seguro-de-inundacion/) cuando la garantía está en un Área Especial de Riesgo de Inundación. El punto de partida práctico es el tipo de préstamo, la versión de la guía que se aplica, la lista de propiedades y los documentos de seguro que pidió el prestamista o el administrador del préstamo.

### Lo más importante

- **No hay una lista universal**Mandan los documentos del préstamo y, en los préstamos multifamiliares de agencia, la guía vigente de Fannie Mae o el Capítulo 31 de la guía de Freddie Mac.
- **Qué tratan las normas**Seguro de propiedad a valor asegurable o costo de reposición, deducibles, análisis de pólizas globales, ingresos del negocio o valor de renta, responsabilidad civil y cobertura paraguas, riesgos catastróficos, calificación de la aseguradora, cláusula hipotecaria, avisos de cancelación y constancia de seguro.
- **Inundación**La ley federal puede agregar un requisito cuando la garantía está en un Área Especial de Riesgo de Inundación.
- **Por dónde empezar**El tipo de préstamo, la versión de la guía que se aplica, la lista de propiedades y los documentos de seguro que pidió el prestamista o el administrador.

## ¿Qué controlan realmente los requisitos de seguro del prestamista de un REIT?

[El programa de seguros propio de un REIT](https://riskado.com/es/seguro-para-reit/) y los requisitos de un prestamista son dos cosas distintas. El REIT decide cómo asegurar su cartera. El prestamista decide qué debe tener asegurado la garantía de su préstamo, y el contrato de préstamo convierte eso en una obligación que el prestatario debe cumplir durante toda la vida del préstamo.

El origen del requisito depende del préstamo. Los préstamos multifamiliares de agencia siguen normas publicadas: la Parte II, Capítulo 5, de la guía multifamiliar de Fannie Mae, cuyo material vigente rige desde el 30 de abril de 2026, con otras actualizaciones de seguros que rigen en fechas indicadas, y el Capítulo 31 de la guía multifamiliar de Freddie Mac, que figura como vigente hasta la publicación de la guía del 25 de agosto de 2026. Los préstamos multifamiliares asegurados por la FHA bajo los programas Section 221(d)(4) y Section 223(f) de HUD siguen la [HUD MAP Guide (Guía MAP de HUD) (opens in a new tab)](https://www.hud.gov/sites/documents/master_map_guide.pdf), el manual aplicable, el compromiso y los documentos del préstamo. Los préstamos de bancos, de compañías de seguros de vida y de CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales) se rigen por sus propios documentos, que pueden tomar normas de las agencias o fijar las suyas.

Los informes de los REIT que cotizan en bolsa muestran lo amplio que puede ser el programa propio de un REIT, y también por qué no equivale a la lista de un prestamista. El [Formulario 10-K de 2024 de Prologis (opens in a new tab)](https://ir.prologis.com/financials/sec-filings/content/0000950170-25-021272/pld-20241231.htm) indica que su cobertura incluye seguro de daños a la propiedad y de pérdida de rentas para riesgos como tormentas de viento, inundaciones, terremotos y terrorismo, además de responsabilidad civil general comercial y seguro ambiental, y advierte que las pérdidas no aseguradas o superiores a los límites podrían costarle capital invertido e ingresos futuros mientras la deuda con recurso sigue pendiente. El [Formulario 10-K de 2025 de Realty Income (opens in a new tab)](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/726728/000072672826000011/o-20251231.htm) indica que su cobertura suele incluir daños a la propiedad y pérdida de rentas por incendio, tormentas de viento, inundaciones, terremotos y terrorismo, responsabilidad civil general comercial y seguro ambiental, mediante seguros comerciales, autoseguro y una aseguradora cautiva de su propiedad. Esos informes describen el programa de cada REIT. No fijan una norma de mercado para los prestamistas, y por eso la primera pregunta siempre es qué guía y qué documentos del préstamo se aplican.

![Una carpeta cerrada, un bolígrafo y una pila corta de documentos de préstamo en blanco sobre un escritorio de madera](https://riskado.com/blog/reit-lender-insurance-requirements/loan-documents.jpg)

Los documentos del préstamo y, en los préstamos de agencia, la guía vigente fijan los requisitos de seguro.

## ¿Qué debe cubrir el seguro de propiedad?

Las dos agencias exigen una cobertura amplia de la propiedad, valuada en o cerca del costo de reconstruir. Según la Sección 501.02A de Fannie Mae, la póliza debe dar Special Peril Coverage (cobertura de riesgos especiales) por al menos el 100% del valor asegurable estimado en una propiedad de un solo edificio y por al menos el 90% en una propiedad de varios edificios. La póliza no debe tener cláusula de coaseguro, o bien una cláusula de monto acordado de al menos el 100% del valor asegurable estimado debe compensarla, según el [texto de la Sección 501.02A (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/fnmf-pdf/download/4371).

La Sección 31.5 de Freddie Mac exige un seguro de daños a la propiedad contra todo riesgo sobre la base del costo de reposición y no del valor real en efectivo, con una excepción que permite asegurar las cubiertas del techo a valor real en efectivo. Las propiedades de un solo edificio residencial necesitan al menos el 100% del valor asegurable, las de varios edificios residenciales al menos el 90%, y cualquier cláusula de coaseguro debe faltar o quedar compensada por una cláusula de monto acordado, según el [Capítulo 31 de Freddie Mac (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/docs/mf_guide_full.pdf).

El valor asegurable no es el valor de mercado. Las definiciones de valor asegurable de las agencias excluyen el terreno, así que el precio de venta o el avalúo de la propiedad no es la cifra que revisa el prestamista. Confirme la base de valuación y los componentes excluidos con el prestamista antes de enviar la relación de valores a la aseguradora.

Normas de seguro de propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac

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| Norma | [Fannie Mae (Sección 501.02A) (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/fnmf-pdf/download/4371) | [Freddie Mac (Sección 31.5) (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/docs/mf_guide_full.pdf) |
| --- | --- | --- |
| Forma de cobertura | Special Peril Coverage (riesgos especiales) | Daños a la propiedad contra todo riesgo |
| Valuación | Valor asegurable estimado | Costo de reposición; las cubiertas del techo pueden ir a valor real en efectivo |
| Propiedad de un solo edificio | Al menos el 100% del valor asegurable estimado | Al menos el 100% del valor asegurable |
| Propiedad de varios edificios | Al menos el 90% del valor asegurable estimado | Al menos el 90% del valor asegurable |
| Coaseguro | Ninguno, o compensado por un monto acordado de al menos el 100% | Ninguno, o compensado por un monto acordado basado en el valor asegurable estimado |

[Las pólizas globales y maestras](https://riskado.com/es/seguro-de-propiedad-para-reit/) tienen su propia revisión. Una póliza global no es aceptable de forma automática. La Sección 501.01C de Fannie Mae exige que el prestamista evalúe los límites compartidos y si la póliza da una protección adecuada, según la [guía multifamiliar de Fannie Mae (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/node/10296). La Sección 31.3 de Freddie Mac permite una póliza global o maestra cuando el Seller/Servicer determina que es igual o mejor que una póliza individual, después de analizar las relaciones de valores, las concentraciones geográficas, los valores asegurables totales, las cláusulas de restablecimiento y el mayor valor asegurable total. Un REIT que usa una póliza de cartera debe contar con entregar las relaciones de valores y los términos de la póliza para que se haga ese análisis.

![Varios edificios de apartamentos de poca altura alrededor de un patio común y un estacionamiento en un día despejado](https://riskado.com/blog/reit-lender-insurance-requirements/apartment-portfolio.jpg)

Las normas de las agencias miden la cobertura contra el valor asegurable de cada propiedad, no contra su valor de mercado.

## ¿Cómo afectan los deducibles y los períodos de espera al cumplimiento?

Un deducible demasiado alto puede hacer que una póliza sólida no cumpla. La Sección 501.02B de Fannie Mae fija deducibles máximos para la propiedad. El material vigente de la guía de Fannie Mae muestra $50,000 para una póliza de límite específico que cubre menos de $10 millones de valor asegurable de la garantía, $100,000 para una póliza de límite específico de $10 millones o más, y $250,000 para una póliza global. Hay excepciones, así que revise la tabla exacta y sus excepciones en la versión de la guía que rige el préstamo.

Las actualizaciones de Freddie Mac del 15 de julio de 2025 modificaron los límites de propiedad, los deducibles, el análisis de pólizas globales y otros requisitos relacionados, según su [boletín de la guía del 15 de julio de 2025 (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/news/2025/20250715-july-15-guide-bulletin). El Capítulo 31 trata además los deducibles por tormenta de viento, viento y granizo y tormenta con nombre, y los fondos estatales de viento, en la Sección 31.7; las inundaciones en la Sección 31.8, y los terremotos en la Sección 31.9. Esos deducibles por catástrofe se leen junto con las tablas de propiedad, responsabilidad civil y catástrofe del préstamo específico.

La cobertura de ingresos del negocio tiene su propia versión de deducible: el período de espera antes de que empiecen los pagos. Fannie Mae lo limita a los máximos indicados en la guía, entre ellos 15 días o $100,000 en la tabla vigente, según la [Sección 501.02D (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/fnmf-pdf/download/4381). Pregunte al prestamista si trata un período de espera como deducible, si permite deducibles agregados y si el límite se aplica por propiedad, por siniestro o a toda la cartera.

## ¿Qué cobertura de ingresos y de responsabilidad civil exigen los préstamos de agencia?

Los prestamistas quieren que la renta siga llegando mientras se reconstruye una propiedad dañada. La Sección 501.02D de Fannie Mae exige seguro de ingresos del negocio o de valor de renta para las coberturas requeridas, incluidas la de ordenanza o ley, tormenta de viento, inundación, terremoto y terrorismo cuando se apliquen. La cobertura puede basarse en la pérdida real sufrida durante 12 meses, en el ingreso bruto efectivo informado o anualizado, o en el ingreso operativo neto más los gastos que continúan. Los préstamos con un saldo de capital pendiente de $35 millones o más exigen una opción de período extendido de indemnización de 90 días. Freddie Mac trata el mismo tema en la Sección 31.6, Business Income/Rental Value Insurance, y sus actualizaciones de 2025 modificaron las disposiciones sobre ingresos del negocio.

La responsabilidad civil es la otra mitad. La Sección 503.02 de Fannie Mae exige responsabilidad civil general comercial de al menos $1 millón por siniestro y $2 millones en total anual, más responsabilidad civil paraguas o en exceso en montos que dependen del total de unidades y van de $1 millón a $20 millones, según la [sección de Fannie Mae sobre responsabilidad civil general comercial (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/node/4541). Freddie Mac fija sus requisitos de responsabilidad civil en el Capítulo 31, junto con la tabla de responsabilidad civil que corresponde al préstamo.

## ¿Cuándo se aplican los requisitos de inundación, tormenta de viento, terremoto y terrorismo?

Los requisitos por catástrofe vienen de tres lugares distintos, y conviene mantenerlos separados.

La inundación puede ser un requisito federal. Según [42 U.S.C. § 4012a (opens in a new tab)](https://www.govinfo.gov/link/uscode/42/4012a), un prestamista regulado por el gobierno federal o una agencia federal que presta no puede otorgar asistencia financiera cubierta garantizada por un edificio o una casa móvil en un Área Especial de Riesgo de Inundación donde hay seguro contra inundaciones disponible, salvo que el edificio y los bienes muebles que sirven de garantía estén asegurados durante el plazo del préstamo. El monto exigido suele ser el menor entre el saldo de capital pendiente, el valor de la propiedad mejorada y de los bienes muebles en garantía, o la cobertura máxima disponible por ley, el mismo cálculo que aparece en el [formulario estándar de determinación de riesgo de inundación de FEMA (opens in a new tab)](https://www.fema.gov/sites/default/files/2020-07/fema_nfip_form_086-0-32.pdf). La regla alcanza los préstamos designados y los edificios en zonas cartografiadas donde hay cobertura disponible, no toda propiedad cercana al agua, así que pida al prestamista su determinación de inundación y su cálculo de cobertura. Un cambio en los mapas de inundación puede dejar una propiedad dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación durante el préstamo.

La tormenta de viento, la tormenta con nombre y el terremoto vienen de las guías de las agencias y de los documentos del préstamo. Fannie Mae los trata en la Sección 501.03 y en sus secciones de riesgo catastrófico; Freddie Mac, en las Secciones 31.7 a 31.9. Que se exija cobertura de terremoto o de tormenta con nombre depende de la ubicación de la propiedad y de las pruebas de la guía para ese préstamo.

El terrorismo funciona de otra manera. La Terrorism Risk Insurance Act (TRIA, Ley de Seguro contra el Riesgo de Terrorismo) crea un programa federal que comparte ciertas pérdidas aseguradas por un acto de terrorismo certificado. Las aseguradoras participantes deben ofrecer cobertura contra terrorismo en las líneas comerciales de propiedad y accidentes cubiertas, en términos comparables a la cobertura de pérdidas que no son por terrorismo, pero la TRIA por sí misma no obliga al prestatario a comprarla, según el [Terrorism Risk Insurance Program del Departamento del Tesoro (opens in a new tab)](https://home.treasury.gov/policy-issues/financial-markets-financial-institutions-and-fiscal-service/federal-insurance-office/terrorism-risk-insurance-program). Si el prestatario debe aceptar la oferta depende de los documentos del préstamo. El programa está previsto hasta el 31 de diciembre de 2027 según la reautorización de 2019. Se activa con $200 millones en pérdidas aseguradas totales en un año calendario, y el deducible de cada aseguradora es el 20% de sus primas directas devengadas del año anterior en las líneas elegibles, según el [informe de efectividad del programa de 2024 del Tesoro (opens in a new tab)](https://home.treasury.gov/system/files/311/2024ProgramEffectivenessReportFINAL6.28.2024508.pdf).

Otras coberturas, como la de avería de equipos, ordenanza o ley, riesgo del constructor, [seguro ambiental](https://riskado.com/es/seguro-ambiental-para-reit/) o [seguro cibernético](https://riskado.com/es/seguro-cibernetico-para-reit/), solo se exigen cuando la guía o los documentos del préstamo las piden. Lea la sección de seguros del contrato de préstamo para cada una.

![Un complejo de apartamentos de poca altura junto a un estanque de retención de aguas pluviales con césped bajo un cielo nublado](https://riskado.com/blog/reit-lender-insurance-requirements/flood-zone.jpg)

La inundación puede ser un requisito federal; el viento, el terremoto y el terrorismo vienen de la guía y del préstamo.

## ¿Qué aseguradora y qué redacción de póliza aceptará el prestamista?

La solidez financiera de la aseguradora forma parte del cumplimiento. La Sección 501.01E de Fannie Mae exige que la aseguradora de una póliza nueva tenga una calificación general de asegurados de A.M. Best de A- o mejor y una categoría de tamaño financiero de VII o mejor, según el [texto de la Sección 501.01E (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/fnmf-pdf/download/4276). El requisito de calificación no se aplica a los programas patrocinados por el estado ni a las aseguradoras que participan en el NFIP (Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones), y la Sección 501.01D trata por separado las aseguradoras cautivas y los grupos de retención de riesgo.

La Sección 31.4 de Freddie Mac exige que las aseguradoras de daños a la propiedad y de responsabilidad civil, admitidas o no admitidas, tengan al menos una calificación de solidez financiera A- de A.M. Best y la categoría de tamaño financiero que corresponde a la exposición. Freddie Mac también acepta calificaciones alternativas de A- de Fitch o de Standard & Poor's, o de A3 de Moody's, para el nivel que corresponda, y exceptúa las pólizas patrocinadas por el estado y las del NFIP.

Categorías de tamaño financiero de la aseguradora según Freddie Mac, por exposición

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| Exposición total | Categoría mínima de tamaño financiero de A.M. Best según Freddie Mac ([Capítulo 31 (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/docs/mf_guide_full.pdf)) |
| --- | --- |
| $5 millones o menos | VII |
| Más de $5 millones y hasta $25 millones | VIII |
| Más de $25 millones | IX |

La redacción de la póliza importa tanto como la aseguradora. Una cláusula hipotecaria protege el interés del acreedor hipotecario en la propiedad cubierta. En general le da derecho a recibir los pagos por pérdidas, a recibir aviso de cancelación o de cambios importantes y a conservar su interés aun cuando la conducta del prestatario podría afectar el pago, sujeto a las condiciones de la póliza. Una cláusula de beneficiario de pérdidas identifica a la parte con derecho a cobrar por los intereses sobre la propiedad cubierta. Una cláusula de asegurado adicional se refiere a la cobertura de responsabilidad civil y no sustituye a una cláusula hipotecaria de propiedad. En los préstamos asegurados por la FHA, tanto HUD como el prestamista deben figurar como asegurados adicionales, y las aseguradoras deben tener calificaciones aceptables para HUD, según la [Guía MAP de HUD (opens in a new tab)](https://www.hud.gov/sites/documents/master_map_guide.pdf).

Los formularios y endosos de propiedad comercial varían según la edición y la presentación en cada estado, así que manda la redacción real de la póliza y del endoso. Un certificado de seguro documenta la cobertura, pero no modifica la póliza. Confirme la redacción de la cláusula hipotecaria, del beneficiario de pérdidas, de la cancelación y del asegurado adicional en la propia póliza o en el endoso, no solo en el certificado.

## ¿Qué pasa si el seguro no cumple?

El prestamista tiene recursos, y ninguno sale más barato que corregir la falta a tiempo. Si un prestamista regulado por el gobierno federal detecta que falta la cobertura de inundación exigida o que es insuficiente, debe avisar al prestatario. Si no se obtiene una cobertura adecuada dentro de 45 días, el prestamista o el administrador del préstamo debe comprarla por cuenta del prestatario, puede cobrarle las primas y los cargos, y puede fechar la cobertura impuesta desde la fecha de la interrupción o de la falta según las reglas aplicables, según [42 U.S.C. § 4012a (opens in a new tab)](https://www.govinfo.gov/link/uscode/42/4012a) y el [manual de la OCC sobre la Flood Disaster Protection Act (opens in a new tab)](https://www.occ.treas.gov/publications-and-resources/publications/comptrollers-handbook/files/flood-disaster-protection-act/pub-ch-flood-disaster-protection-previous.pdf).

### Falta de cobertura de inundación y seguro impuesto por el prestamista

1.  Se detecta la faltaEl prestamista determina que falta la cobertura de inundación exigida o que es insuficiente.
2.  Aviso al prestatarioEl prestamista debe avisar al prestatario.
3.  45 díasEl prestatario tiene 45 días para obtener una cobertura adecuada.
4.  Cobertura impuestaSi la cobertura sigue faltando, el prestamista o el administrador debe comprarla, puede cobrar las primas y los cargos, y puede fecharla desde la interrupción o la falta según las reglas aplicables.

Las reglas de administración de las agencias funcionan igual para otras coberturas. La Sección 413.04 de Fannie Mae exige que el Servicer obtenga el seguro de propiedad y de responsabilidad civil requerido a costa del prestatario cuando este no consigue una cobertura aceptable, según el [texto de la Sección 413.04 (opens in a new tab)](https://mfguide.fanniemae.com/fnmf-pdf/download/6521). El Capítulo 31 de Freddie Mac exige el cumplimiento continuo y prevé el monitoreo del administrador, las constancias, los avisos y la imposición de cobertura, y la [página de cumplimiento de seguros de Freddie Mac (opens in a new tab)](https://mf.freddiemac.com/lenders/insurance) describe los informes de imposición de cobertura que presentan los administradores.

Los documentos del préstamo pueden definir por separado el incumplimiento en materia de seguros, los plazos para subsanarlo, la facultad de otorgar dispensas, los requisitos de reservas, el consentimiento del prestamista y los recursos. Una dispensa no es automática y puede requerir la aprobación por escrito del prestamista, del administrador, de la agencia o de HUD. Corrija la falta antes del plazo del aviso y obtenga cualquier dispensa por escrito.

![Una carpeta de argollas abierta con páginas en blanco junto a una calculadora y unos lentes de lectura sobre una mesa de juntas](https://riskado.com/blog/reit-lender-insurance-requirements/renewal-review.jpg)

Corregir una falta de cobertura antes del plazo del aviso evita el seguro impuesto por el prestamista.

## ¿Qué debe confirmar antes del cierre o de la renovación?

Los cierres más rápidos empiezan con los requisitos reales del prestamista y un juego completo de documentos. Pregunte al prestamista, al administrador del préstamo y a la agencia de seguros:

- ¿Qué versión de la guía y qué disposiciones de los documentos del préstamo se aplican?
- ¿Cómo se calcula el valor asegurable, y la propiedad se trata como de un solo edificio o de varios?
- ¿Qué forma de cobertura se exige?
- ¿Qué límites de propiedad, catástrofe, responsabilidad civil, cobertura paraguas e ingresos del negocio se especifican?
- ¿Qué límites de deducible, retención propia, deducible agregado o período de espera se aplican?
- ¿Se permite una póliza global o maestra, y qué relaciones de valores y qué análisis de concentración se exigen?
- ¿La aseguradora cumple la norma de solidez financiera aplicable, y se acepta una aseguradora de líneas excedentes, una cautiva o un grupo de retención de riesgo?
- ¿Quién debe figurar como asegurado nombrado, asegurado adicional, acreedor hipotecario o beneficiario de pérdidas?
- ¿Qué aviso de cancelación y de no renovación debe darse?
- ¿Se exige un certificado ACORD, una constancia de seguro, la página de declaraciones, la póliza o un endoso?
- ¿El prestamista exige la entrega directa de pólizas, facturas, avisos y correspondencia?
- ¿Qué pasa si la póliza se cancela, no se renueva, cambia de zona en los mapas o sufre un cambio importante?
- ¿Se puede obtener una dispensa por escrito, y quién puede otorgarla?

Reúna los documentos en un solo lugar antes de que llegue la solicitud: los documentos del préstamo, la guía vigente de la agencia, la lista de propiedades y la relación de valores, el informe de costo de reposición o de valor asegurable, las páginas de declaraciones, los formularios de póliza y los endosos, los certificados o constancias de seguro, la redacción de la cláusula hipotecaria, del beneficiario de pérdidas y del asegurado adicional, las disposiciones sobre avisos de cancelación, la constancia de la calificación de la aseguradora, la determinación de inundación y la póliza de inundación, el cálculo de ingresos del negocio, las relaciones de responsabilidad civil y de cobertura paraguas, la relación de deducibles y cualquier dispensa aprobada por escrito.

### Documentos que conviene reunir antes del cierre o la renovación

- **Préstamo y guía**Los documentos del préstamo y la guía vigente de la agencia.
- **Valores**La lista de propiedades, la relación de valores y el informe de costo de reposición o de valor asegurable.
- **Pólizas**Las páginas de declaraciones, los formularios de póliza y los endosos, y los certificados o constancias de seguro.
- **Redacción**La cláusula hipotecaria, la del beneficiario de pérdidas y la del asegurado adicional, y las disposiciones sobre avisos de cancelación.
- **Aseguradora e inundación**La constancia de la calificación de la aseguradora, la determinación de inundación y la póliza de inundación.
- **Relaciones y aprobaciones**El cálculo de ingresos del negocio, las relaciones de responsabilidad civil y de cobertura paraguas, la relación de deducibles y cualquier dispensa aprobada por escrito.

**Cuestionario: Compruebe lo que sabe sobre los requisitos de seguro del prestamista para un REIT**

1. ¿Cuánto tiempo tiene el prestatario para obtener la cobertura de inundación exigida después del aviso de un prestamista regulado por el gobierno federal, antes de que se imponga la cobertura?
   - 10 días
   - 45 días **(respuesta correcta)**
   - 1 año
2. ¿Qué base de valuación exige Freddie Mac para el seguro de daños a la propiedad?
   - El valor de mercado, incluido el terreno
   - El costo de reposición, con una excepción para las cubiertas del techo **(respuesta correcta)**
   - El valor real en efectivo de todo el edificio
3. ¿Qué exige la TRIA a las aseguradoras participantes?
   - Ofrecer cobertura contra terrorismo en las líneas comerciales cubiertas **(respuesta correcta)**
   - Obligar a todo prestatario a comprar cobertura contra terrorismo
   - Pagar todas las pérdidas por terrorismo sin deducible
4. ¿Las guías de las agencias aceptan una póliza global de forma automática?
   - Sí, cualquier póliza global califica
   - No, el prestamista o el Seller/Servicer debe evaluar los límites compartidos y si la protección es adecuada **(respuesta correcta)**
   - Solo si nombra a HUD
5. ¿Qué calificación exige Fannie Mae a la aseguradora de una póliza nueva?
   - Cualquier aseguradora con licencia
   - Una calificación general de asegurados de A.M. Best de A- o mejor y una categoría de tamaño financiero de VII o mejor, con las excepciones indicadas **(respuesta correcta)**
   - Una calificación de B+ o mejor

## Preguntas frecuentes

### ¿Todos los REIT siguen los mismos requisitos de seguro del prestamista?

No. Las guías de las agencias, las reglas de HUD y los documentos de cada préstamo son distintos, y dos préstamos sobre la misma propiedad pueden tener términos diferentes. El documento que hay que leer es el contrato de cada financiamiento.

### ¿Se exige cobertura a costo de reposición?

Las normas de Fannie Mae y Freddie Mac exigen tratar la propiedad cubierta a costo de reposición, con las excepciones que indican, como la de Freddie Mac que permite asegurar las cubiertas del techo a valor real en efectivo. Otros prestamistas fijan la base de valuación en sus documentos del préstamo.

### ¿Qué pasa si la cobertura se interrumpe?

El prestamista o el administrador del préstamo puede obtener un seguro impuesto por el prestamista y cobrárselo al prestatario. Los documentos del préstamo también pueden prever incumplimiento, plazos para subsanar o dispensas, así que una interrupción puede afectar más que la prima.

### ¿Qué debe entregar la agencia de seguros al prestamista?

Una constancia que muestre los asegurados, los números de póliza, las fechas de vigencia, la cobertura, los deducibles, los límites, la redacción de la cláusula hipotecaria o del beneficiario de pérdidas y los endosos aplicables. Pregunte al prestamista qué formulario acepta antes de que la agencia lo prepare.

## Su siguiente paso

Empiece por los documentos del préstamo y la versión de la guía que se aplica, y compárelos línea por línea con sus páginas de declaraciones y endosos actuales. Lleve las preguntas de arriba a una agencia de seguros que coloque cobertura de propiedad comercial y pídale que le muestre dónde se cumple cada requisito en la redacción de la póliza. [El directorio de Riskado reúne agencias de seguros de todo Estados Unidos](https://riskado.com/es/agencias/), y usted puede verificar la licencia de una agencia con [el departamento de seguros de su estado (opens in a new tab)](https://content.naic.org/state-insurance-departments) antes de compartir datos del préstamo o de la propiedad.

### Términos usados en esta página

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**Valor asegurable.** El valor contra el que las guías de las agencias miden la cobertura de propiedad; excluye el terreno y no es el valor de mercado.

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