Seguro para propietarios de vivienda
El seguro para propietarios de vivienda protege la casa, las estructuras adjuntas, las pertenencias y la responsabilidad civil del asegurado por pérdidas cubiertas, y puede pagar gastos adicionales de vivienda si una pérdida cubierta deja el hogar inhabitable. No cubre toda pérdida: las exclusiones, los deducibles, los límites y la póliza determinan el pago.
También se llama: seguro de vivienda, seguro de propietario de vivienda, póliza de seguro de vivienda, Homeowners insurance, homeowner insurance, homeowner policy, homeowners insurance policy
El seguro para propietarios de vivienda protege la casa, las estructuras adjuntas, las pertenencias y la responsabilidad civil del asegurado, y solo paga las causas de pérdida que la póliza cubre. Lo primero que conviene revisar es el deducible, los límites y las exclusiones, porque la inundación, el terremoto y el desgaste por uso suelen requerir otra póliza o un endoso, según el Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) (opens in a new tab) y la NAIC (National Association of Insurance Commissioners, Asociación Nacional de Comisionados de Seguros) (opens in a new tab).
Cómo se calcula un pago, con números
El Departamento de Servicios Financieros de Nueva York (DFS) (opens in a new tab) da un ejemplo con una reparación de techo. El costo de reemplazo del edificio es de $100,000, el seguro exigido al 80% es de $80,000 y el monto realmente asegurado es de $50,000. La reparación cuesta $5,000, y el techo tiene 15 años de una vida esperada de 25.
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| Cálculo | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| Valor actual en efectivo | $5,000 × (1 - 15 ÷ 25) | $2,000 |
| Coaseguro | $50,000 ÷ $80,000 × $5,000 | $3,125 |
La póliza paga el monto mayor, $3,125, y al asegurado le quedan $1,875 de los $5,000, antes de aplicar cualquier deducible aparte. Asegurar el edificio por debajo del porcentaje exigido puede reducir un pago parcial.
Opciones y montos que cambian el pago
- Formulario. El HO-1 da la cobertura por riesgos nombrados más estrecha, el HO-2 una lista más amplia, el HO-3 suele cubrir la vivienda contra todo riesgo salvo exclusiones y los bienes personales por riesgos nombrados, el HO-5 amplía los bienes personales, y el HO-4 y el HO-6 son para inquilinos y condominios. El formulario cambia las causas de pérdida cubiertas, según la NAIC (opens in a new tab).
- Límite de la vivienda. Se basa en el costo estimado de reconstrucción, no en el valor de mercado ni del terreno, y el costo de reemplazo requiere en general asegurar al menos el 80% del valor de reemplazo.
- Otras estructuras y pertenencias. Cercas, garajes separados y cobertizos tienen un límite porcentual; para las pertenencias, una guía de Connecticut (opens in a new tab) indica que el 50% de la vivienda es lo usual, y la página de declaraciones controla.
- Costo de reemplazo o valor actual en efectivo. El costo de reemplazo paga reparar o reponer con calidad similar sin restar depreciación, y suele costar más; el valor actual en efectivo resta la depreciación y suele dar un pago menor por bienes antiguos.
- Deducible. Connecticut identifica $500 y $1,000 como opciones comunes más altas que pueden reducir la prima, según el Connecticut Insurance Department (opens in a new tab). Un deducible porcentual puede aplicar al viento o al huracán: el 2% de un límite de $250,000 en la vivienda equivale a $5,000.
- Responsabilidad personal. El DFS identifica $25,000 por ocurrencia como límite típico, y $1,000 por persona en pagos médicos, con límites mayores disponibles.
- Gastos adicionales de vivienda y complementos. Los gastos adicionales tienen límite y plazo que varían. Entre los complementos están joyas o arte con cobertura específica, desborde de drenaje, terremoto, inundación y paraguas de responsabilidad; cada uno cambia la prima, los límites o las exclusiones.
Dónde aparece el término
El término designa en general las pólizas de paquete para viviendas ocupadas por su dueño. No es el nombre de una póliza de auto, vida, salud, mascotas ni negocio. Aparece en la cotización, la página de declaraciones (propiedad asegurada, vigencia, límites, deducibles, prima, acreedor hipotecario y endosos), el aviso de renovación y la carta de reclamo, según el DFS (opens in a new tab).
Se distingue de dos productos con nombres parecidos. El seguro hipotecario protege al prestamista si el prestatario no paga, y un prestamista puede exigir ambos, según la CFPB (Consumer Financial Protection Bureau, Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) (opens in a new tab). El contrato de servicio para el hogar (home warranty) repara aparatos o sistemas y no es un seguro de vivienda, según la FTC (Federal Trade Commission, Comisión Federal de Comercio) (opens in a new tab).
Qué cambia en Connecticut y Nueva York
En Connecticut, después de 60 días de vigencia, una póliza de vivienda solo puede cancelarse por falta de pago, fraude o declaración falsa material, o un cambio físico que aumenta materialmente un riesgo, con aviso escrito, según Conn. Gen. Stat. § 38a-316g (opens in a new tab). Según Conn. Gen. Stat. § 38a-323a (opens in a new tab), el asegurado puede designar a un tercero para recibir los avisos de cancelación o no renovación.
En Nueva York, Insurance Law § 3425 (opens in a new tab) exige aviso escrito anticipado de no renovación o renovación condicionada, con el motivo. Insurance Law § 2351 (opens in a new tab) define el seguro de vivienda para fines legales del estado.
Preguntas para hacer a su agente o aseguradora
- "¿Qué formulario me cotizan, y la vivienda está cubierta contra todo riesgo o por riesgos nombrados?" Eso decide qué causas de pérdida se pagan.
- "¿Mi límite se basa en el costo actual de reconstrucción, y qué porcentaje o coaseguro se exige?" Asegurar de menos puede reducir un pago parcial.
- "¿Mis pertenencias se pagan a costo de reemplazo o a valor actual en efectivo, y hay sublímites para joyas, electrónicos, arte o herramientas?" Las categorías especiales pueden tener límites menores a su valor.
- "¿Qué deducible aplica a pérdidas comunes, viento, granizo, huracanes y desborde de drenaje?" Un deducible porcentual puede ser mucho mayor que uno fijo.
- "¿Están cubiertos, excluidos o limitados la inundación, el terremoto, el techo y los gastos adicionales de vivienda?" Lo excluido requiere en general otra póliza o un endoso.
Preguntas frecuentes
Las respuestas parten de una póliza estándar.
¿Cubre inundaciones?
Las pólizas estándar excluyen en general la inundación y el agua de superficie. El seguro contra inundaciones suele ser aparte, y un prestamista puede exigirlo si la propiedad está en una zona designada de riesgo de inundación.
¿Es obligatorio por ley?
No existe una exigencia nacional general de que todo propietario lo compre. Los prestamistas hipotecarios lo exigen con frecuencia como condición del préstamo, y las reglas estatales o el contrato del prestamista pueden agregar requisitos.
¿Cubre a los inquilinos?
No. Una póliza para inquilinos, comúnmente un HO-4, cubre en general las pertenencias del inquilino, su responsabilidad civil y los gastos adicionales de vivienda, mientras que la póliza del propietario del inmueble cubre en general el edificio y no las pertenencias del inquilino.
¿Qué pasa si dejo vencer la póliza y mi prestamista la exige?
El prestamista puede colocar un seguro por su cuenta, que según la NAIC puede costar más y ofrece en general una protección limitada, centrada en la estructura.