Aseguradora cautiva para REIT: cómo funciona y qué exigen los reguladores

Una aseguradora cautiva de un REIT es una subsidiaria de seguros, o un acuerdo cautivo relacionado, creada para asegurar o reasegurar riesgos seleccionados de un REIT (fideicomiso de inversión en bienes raíces), de sus afiliadas o de entidades inmobiliarias participantes. La cautiva sigue siendo una aseguradora: necesita licencia o autorización bajo la ley de su domicilio y debe cumplir las reglas de capital, superávit, gobierno corporativo, informes, reservas y exámenes de esa jurisdicción (NAIC (opens in a new tab)). El REIT también tiene que analizar la estructura según las secciones 856 a 860 del Internal Revenue Code (opens in a new tab) (Código de Rentas Internas), incluidas las reglas de subsidiaria imponible del REIT y las pruebas de activos e ingresos. Si la cautiva no puede emitir pólizas directamente en el estado donde está la propiedad, una aseguradora con licencia puede emitir la póliza como aseguradora de fachada (fronting) y reasegurar el riesgo con la cautiva.

Qué es una aseguradora cautiva de un REIT y cómo la tratan los reguladores

Una cautiva es una subsidiaria de propiedad total creada para dar seguro a su matriz o matrices, que no son aseguradoras. Funciona de forma parecida a una aseguradora comercial y tiene requisitos de informes, capital y reservas (NAIC (opens in a new tab), actualizado el 5 de enero de 2026). Esa es la diferencia principal con una cuenta de autoseguro: el dinero apartado dentro de la empresa no es una aseguradora, mientras que la cautiva sí lo es, con licencia y con un regulador que revisa su balance.

En un REIT, la cautiva por lo general acompaña al programa comercial de seguros en lugar de reemplazarlo. Puede tomar una capa de retención sobre la propiedad, una franja de deducible, un riesgo difícil de colocar o una línea como la cobertura de directores y funcionarios, mientras aseguradoras y reaseguradoras comerciales cargan con el resto. Por ejemplo, Invesco Real Estate Income Trust informó en su Formulario 10-K de 2023 (opens in a new tab) que se unió a un programa cautivo creado en marzo de 2024 para cubrir una parte del seguro de propiedad contra todo riesgo de las propiedades administradas por su asesor y sus afiliadas, y que los deducibles por incidente existentes seguían aplicándose.

Una aseguradora cautiva tampoco es lo mismo que un agente de seguros exclusivo, al que en inglés también se llama "captive agent". Ese agente es una persona que vende para una sola aseguradora; nuestra guía sobre agente independiente vs agente exclusivo explica ese significado. Una aseguradora cautiva es una compañía que asegura a sus propios dueños.

Cuándo tiene sentido un estudio de viabilidad

Antes de decidir si forma una cautiva, la junta decide si vale la pena encargar un estudio de viabilidad. La respuesta depende de datos que el REIT ya tiene: qué riesgos retiene hoy, su historial de reclamos, sus deducibles, el capital que podría comprometer, quién gobernaría la cautiva, qué reaseguro la respaldaría, cómo se aplican las reglas fiscales, qué exigen los prestamistas y qué domicilio podría otorgarle licencia. Connecticut, por ejemplo, pide un estudio de viabilidad y un plan de negocios con cada solicitud de cautiva (Connecticut Insurance Department (opens in a new tab), Departamento de Seguros de Connecticut).

Ningún resultado de costo o ahorro es automático. Que una cautiva cueste menos en total depende de las exposiciones del REIT, sus reclamos, su capital, su administración, su situación regulatoria y fiscal, los términos del reaseguro y sus obligaciones contractuales. El estudio de viabilidad es el documento que pone esos datos lado a lado, y es lo que el regulador del domicilio, el auditor y el asesor fiscal van a querer leer.

Qué estructuras de cautiva existen

Varias estructuras llevan el nombre de cautiva, y se distinguen por quién es dueño de la compañía y qué riesgos puede tomar (NAIC (opens in a new tab)):

• Cautiva pura o de matriz única: asegura los riesgos de su matriz, de compañías afiliadas o de negocios no afiliados que la matriz controla.
• Cautiva de grupo: asegura o reasegura los riesgos de los miembros del grupo, además de ciertos riesgos de beneficios para empleados.
• Cautiva de asociación: asegura a las organizaciones miembros de una asociación y a sus compañías afiliadas.
• Cautiva patrocinada o de celdas protegidas: usa celdas separadas cuyos activos y pasivos la ley mantiene segregados, de modo que las pérdidas de un participante quedan en su propia celda.
• Grupo de retención de riesgos (RRG): una cautiva organizada bajo la ley federal Liability Risk Retention Act, limitada a la cobertura de responsabilidad civil.

La NAIC también usa el término microcautiva para una cautiva con primas suscritas anuales inferiores a $2.8 millones en 2024. Varias entidades propietarias de inmuebles patrocinadas por una misma compañía pueden compartir una cautiva de asociación. Inland Real Estate Corporation informó en una presentación de 2007 (opens in a new tab) que participaba en una cautiva de asociación propiedad de entidades patrocinadas por Inland Real Estate Investment Corporation, formada para manejar coberturas y primas de propiedad y accidentes.

Cómo obtiene su licencia una cautiva

La licencia se tramita en el domicilio, el estado o país cuya ley constituye la cautiva. Las reglas cambian de un domicilio a otro, y los estados donde realmente se hace el negocio de seguros pueden sumar las suyas. Muchos estados tienen leyes de cautivas; la tabla de leyes de cautivas de la NAIC (opens in a new tab) les da seguimiento, y cada regulador estatal publica sus propias cifras. Vermont informó 683 cautivas con licencia al inicio de 2025, de las cuales 654 estaban activas y 29 inactivas, y 41 cautivas nuevas autorizadas en 2024 (Vermont Captive Insurance (opens in a new tab)).

Dos domicilios muestran cómo se leen los requisitos en la práctica.

Vermont. Una cautiva pura debe mantener al menos $250,000 de capital pagado y superávit sin deterioro antes de emitir pólizas o firmar contratos de reaseguro, y el Commissioner (comisionado) puede exigir más según el tipo, el volumen y la naturaleza del negocio (8 V.S.A. § 6004 (opens in a new tab)). El capital puede consistir en efectivo, valores negociables, un fideicomiso aprobado o una carta de crédito irrevocable aprobada, y la cautiva certifica su capital y superávit después de iniciar operaciones. La misma sección fija mínimos más altos para las cautivas de asociación y de asegurados industriales y para los grupos de retención de riesgos, y uno más bajo para las cautivas patrocinadas.

Connecticut. El solicitante presenta una solicitud de admisión con documentos de respaldo, entre ellos un estudio de viabilidad y un plan de negocios, y paga una tarifa de solicitud de $800. Debe designar como agente con licencia a un residente de Connecticut, y un miembro de la junta debe residir en Connecticut. La cautiva se capitaliza según el plan de negocios y la solicitud aprobados (Connecticut Insurance Department (opens in a new tab)). Con la licencia ya otorgada, paga una tarifa anual de $375, celebra su reunión anual de junta en Connecticut, presenta su informe anual y el impuesto sobre primas a más tardar el 1 de marzo, y entrega estados financieros auditados a más tardar el 1 de abril. El Departamento puede hacer un examen de organización, y las cautivas se examinan cada tres años, con una posible extensión a cinco bajo las condiciones que fija el Departamento.

Son ejemplos, no una regla nacional. Antes de comparar domicilios, la junta puede preguntarle a cada regulador qué capital exigirá para el negocio propuesto, si acepta una carta de crédito y en qué forma, dónde deben celebrarse las reuniones de junta, qué informes vencen y cuándo, y qué cambios requieren aprobación previa.

Cómo funcionan el fronting y el reaseguro

Muchas veces una cautiva no puede emitir pólizas directamente en todos los estados donde el REIT tiene propiedades. El fronting resuelve eso: una aseguradora autorizada emite la póliza que cubre riesgos suscritos por una aseguradora no autorizada o con menos experiencia, y luego transfiere su responsabilidad mediante reaseguro (NAIC, Receivership and Insolvency Handbook (opens in a new tab)).

El acuerdo tiene cuatro piezas:

1. Una aseguradora de fachada con licencia emite la póliza al REIT o a la entidad dueña de la propiedad.
2. La aseguradora de fachada cede una parte o casi todo el riesgo a la cautiva.
3. Un contrato de reaseguro fija primas, pérdidas, límites, garantías (colateral), autoridad sobre reclamos y montos recuperables.
4. La aseguradora de fachada conserva la responsabilidad financiera frente al asegurado.

Ese último punto pesa más cuando algo sale mal. La aseguradora de fachada sigue siendo financieramente responsable ante el asegurado por la suma asegurada completa, aunque conserve poco o nada del riesgo económico. Por eso los términos de garantía del contrato de reaseguro tienen tanto peso. El reaseguro detrás de la cautiva puede ser proporcional o no proporcional, y puede contratarse por tratado o de forma facultativa.

Qué puede y qué no puede suscribir un grupo de retención de riesgos

Un grupo de retención de riesgos es una corporación u otra asociación de responsabilidad limitada cuya actividad principal es asumir y repartir todo o parte de la exposición de responsabilidad civil de sus miembros. Los miembros deben compartir exposiciones de responsabilidad similares o relacionadas, y los dueños son los propios miembros asegurados o una organización formada por ellos (15 U.S.C. § 3901 (opens in a new tab)).

La ley federal limita un RRG al seguro de responsabilidad civil de esos miembros y al reaseguro de exposiciones similares de otro RRG o de sus miembros. Un RRG no puede suscribir seguro de propiedad, así que no sirve para el riesgo de los edificios de un REIT. Se constituye y recibe licencia en su domicilio, y los demás estados donde opera pueden aplicarle leyes de registro, responsabilidad financiera, prácticas de reclamos y otras.

Cómo se aplican las reglas fiscales de los REIT a una cautiva

En un REIT, la pregunta fiscal va junto a la de seguros. Una subsidiaria imponible del REIT (taxable REIT subsidiary, TRS) es una corporación, distinta de un REIT o de una subsidiaria calificada del REIT, que el REIT y la corporación eligen conjuntamente tratar como TRS, sujeta a restricciones legales (26 U.S.C. § 856(l) (opens in a new tab)). Un REIT puede ser dueño de hasta el 100 por ciento de una TRS, según las instrucciones del Formulario 1120-REIT (opens in a new tab) del IRS.

De ahí salen dos límites. Según la sección 856(c)(4), el valor de los valores de una o más TRS no puede superar el 20 por ciento del valor justo de mercado de los activos totales del REIT, y las transacciones entre una TRS y su REIT deben hacerse en condiciones de plena competencia (arm's length). IXP, Inc. describió en su Formulario 10-K de 2007 (opens in a new tab) una subsidiaria imponible de su propiedad total, formada para actuar como aseguradora cautiva dentro de su programa general de seguros, que incluía coberturas de terremoto y contaminación.

La segunda pregunta es si el acuerdo cuenta como seguro. Un acuerdo entre afiliadas puede calificar como seguro para efectos del impuesto federal sobre la renta cuando hay riesgo asegurable, traslado del riesgo y distribución del riesgo, y es seguro en el sentido comúnmente aceptado (IRS, Internal Revenue Bulletin 2008-5 (opens in a new tab)). Las primas pagadas a una cautiva no son deducibles de forma automática, y las primas, los dividendos y otros pagos de la cautiva deben clasificarse cada uno según las disposiciones aplicables del Código y los hechos del REIT. Cómo encajan esos conceptos en las pruebas de ingresos del 75 por ciento y del 95 por ciento es una pregunta para el asesor fiscal del REIT, a la luz de sus propias presentaciones.

Qué dice el IRS sobre las microcautivas

El Aviso 2016-66 del IRS (opens in a new tab) identificó ciertos acuerdos de microcautivas bajo la sección 831(b) como transacciones de interés para efectos de divulgación. En los acuerdos que describe el aviso, entidades aseguradas relacionadas deducen primas mientras una cautiva relacionada que elige la sección 831(b) excluye esas primas de su ingreso gravable y solo paga impuestos sobre sus ingresos de inversión.

El IRS dijo que el seguro cautivo entre partes relacionadas puede ser legítimo. Su preocupación eran los contratos que no corresponden a tratos en condiciones de plena competencia ni a prácticas comerciales sólidas, y el aviso pidió a los contribuyentes afectados y a sus asesores materiales considerar sus deberes de divulgación y de conservación de registros bajo las reglas de transacciones reportables. El IRS ha seguido tratando el tema de las microcautivas en guías posteriores, entre ellas el Internal Revenue Bulletin 2025-09 (opens in a new tab). La elección de la sección 831(b) no vuelve indebida a una cautiva, pero tampoco prueba que el acuerdo sea seguro.

El riesgo de terrorismo y el programa federal

Para efectos del Terrorism Risk Insurance Program (Programa de Seguro contra el Riesgo de Terrorismo), el Departamento del Tesoro define una aseguradora cautiva como una aseguradora con licencia bajo las leyes o reglamentos de cautivas de un estado (U.S. Treasury, informe de efectividad del programa TRIA de 2024 (opens in a new tab)). Una cautiva participa solo cuando cumple las condiciones legales, reglamentarias, de póliza, de informes y del programa. La solicitud de datos a aseguradoras cautivas (opens in a new tab) del Tesoro pide a las cautivas que califican informar sobre el seguro de riesgo de terrorismo sujeto al programa, y separa a las cautivas que suscriben seguros elegibles de propiedad y accidentes de las que no emiten cobertura de terrorismo sujeta al programa.

Así que una póliza de una cautiva no es elegible para el programa por defecto. La licencia de la cautiva, la póliza, las líneas cubiertas y su situación de informes se revisan en conjunto.

Qué muestran las presentaciones públicas de los REIT

Las presentaciones ante la SEC dan ejemplos fechados de cómo algunos REIT cotizados han usado cautivas. Son divulgaciones de cada compañía, no un modelo que otro REIT tenga que seguir.

• NexPoint Residential Trust: una presentación intermedia de 2026 (opens in a new tab) informó que NexPoint Captive Insurance Company tenía autorización en Montana, empezó a dar cobertura de seguro de alquiler en agosto de 2023, era propiedad de la sociedad operativa y mantenía una reserva en efectivo de $250,000 para posibles reclamos.
• Invesco Real Estate Income Trust: su Formulario 10-K de 2023 (opens in a new tab) describió una posición de retención de primera pérdida, con deducible agregado, en el programa cautivo de propiedad del asesor.
• ARMOUR Residential REIT: una presentación de 2015 (opens in a new tab) informó una subsidiaria de seguros de su propiedad total que daba cobertura de directores y funcionarios (D&O) al REIT.

Reglas estatales de líneas excedentes y autoadquisición

Una cautiva domiciliada en un estado puede activar reglas en los estados donde están las propiedades aseguradas. Según el estado, esas reglas pueden incluir licencias, seguro no autorizado, líneas excedentes (surplus lines), impuesto sobre primas o requisitos de autoadquisición (self-procurement). No hay una regla nacional única; la NAIC les da seguimiento en sus tablas estatales de seguros (opens in a new tab).

La respuesta práctica parte de cinco datos: el estado de la propiedad, la entidad asegurada, la autorización de la cautiva, el acuerdo de fronting y la regla estatal de impuestos y presentaciones que aplica a esa combinación. Confirme con el regulador de seguros de ese estado sus requisitos de líneas excedentes, adquisición directa, impuesto sobre primas y registro de cautivas.

Las preguntas de la junta y los asesores antes de avanzar

Una junta a la que se le pide aprobar un estudio de viabilidad, o la cautiva misma, puede trabajar con preguntas que los reguladores de domicilio y la NAIC ya plantean:

• ¿Qué riesgos aseguraría o reaseguraría la cautiva, y para qué entidades y ubicaciones?
• ¿Qué estructura se propone: pura, de grupo, de asociación, patrocinada, de celdas protegidas u otra forma autorizada?
• ¿Qué muestra el estudio de viabilidad y qué plan de negocios respalda la solicitud?
• ¿Qué capital y superávit exigirá el domicilio, y se usará una carta de crédito?
• ¿Quién será el agente residente, los miembros de la junta, el actuario, el auditor, el administrador de la cautiva y el administrador de reclamos?
• ¿Dónde deben celebrarse las reuniones de junta, y qué informes anuales, auditorías, pagos del impuesto sobre primas y renovaciones vencen y cuándo?
• ¿Con qué frecuencia puede el regulador examinar la cautiva, y qué cambios requieren aprobación previa?
• ¿Qué contratos de fronting, reaseguro y garantía se necesitan, y cómo responden si la cautiva no puede pagar?
• ¿Cómo encaja la estructura con las reglas de TRS, las pruebas de activos e ingresos y las divulgaciones del Formulario 10-K del REIT?
• ¿Qué exigen los prestamistas y los contratos de las propiedades en cuanto a cobertura admitida, calificación de la aseguradora, certificados y seguro de terrorismo?
• ¿Qué pasa si la cautiva se vende, se disuelve o entra en liquidación ordenada (runoff)?

Una cautiva mantiene reservas para reclamos abiertos, así que el plan de salida define cuánto capital sigue comprometido después de que deja de suscribir negocios nuevos.

Preguntas frecuentes

Respuestas cortas sobre las cautivas de los REIT.

¿Puede una cautiva suscribir seguro de propiedad para un REIT?

Una cautiva puede suscribir riesgos de propiedad cuando la ley de su domicilio y su licencia lo autorizan. El grupo de retención de riesgos es la excepción, porque la ley federal lo limita al seguro de responsabilidad civil y al reaseguro relacionado.

¿Quién paga el reclamo si la aseguradora de fachada reasegura el riesgo con una cautiva?

La aseguradora de fachada sigue siendo financieramente responsable ante el asegurado por la suma asegurada. Después recurre a la cautiva según el contrato de reaseguro, y por eso los términos de garantía pesan tanto.

¿La elección de la sección 831(b) hace válida a una microcautiva?

No. El IRS ha tratado ciertos acuerdos de microcautivas como transacciones de interés y ha impugnado los acuerdos que no funcionan como seguro en el sentido comúnmente aceptado.

¿Toda cautiva participa en el reaseguro federal contra terrorismo?

No. Se aplican requisitos de elegibilidad, de póliza, de informes y del programa bajo la Terrorism Risk Insurance Act y las reglas del Tesoro, y una cautiva que no emite seguro de riesgo de terrorismo sujeto al programa queda fuera de él.

Su próximo paso

Una revisión de cautiva reúne al asesor de seguros, al actuario y al asesor fiscal del REIT. Si busca una agencia que coloque coberturas para bienes raíces comerciales, Riskado reúne agencias de seguros de todo Estados Unidos en nuestro directorio de agencias. Lleve las preguntas de la junta a la primera reunión y confirme la licencia de cualquier productor con el departamento de seguros de su estado (opens in a new tab).