Requisitos de seguro para inquilinos en contratos de REIT: certificados, asegurado adicional y límites

Empiece por el anexo de seguros del contrato de arrendamiento, no por el certificado. Los requisitos de seguro de un arrendador que es un REIT (fideicomiso de inversión en bienes raíces) son términos del contrato, y pueden cambiar según la propiedad y el inquilino. Una revisión por lo general los separa en cobertura de responsabilidad civil, cobertura de propiedad para las mejoras y el contenido del inquilino, ingresos del negocio, compensación laboral y cualquier cobertura especializada, como la responsabilidad por venta de alcohol. El contrato también puede exigir que el arrendador, su prestamista o el administrador de la propiedad reciban un trato específico como asegurado adicional, beneficiario de pérdida, acreedor hipotecario, renuncia a la subrogación o cobertura primaria. Un certificado ACORD 25 resume información del seguro, pero no modifica la póliza (ACORD 25, publicado por el Texas Department of Insurance (opens in a new tab)). Envíe el anexo del contrato y sus documentos de póliza vigentes a su agencia y pregunte qué endoso da cada derecho que pide el contrato.

Empiece por el anexo del contrato, no por el certificado

Ser un REIT no crea un estándar nacional único de seguro para inquilinos. Los términos del contrato cambian según el arrendador, la propiedad, las operaciones del inquilino y el financiamiento. Realty Income, por ejemplo, dijo en su Formulario 10-K de 2018 (opens in a new tab) que sus inquilinos por lo general deben tener seguro de responsabilidad civil y de daños a la propiedad, con requisitos de responsabilidad civil general que dependen del inquilino y de su industria. Eso describe el portafolio de un arrendador, no una regla para el suyo.

Así que el orden útil de trabajo es primero el contrato, después la póliza y al final el certificado. El anexo dice lo que pidió el arrendador. La póliza y sus endosos dicen lo que usted tiene. El certificado solo informa lo segundo frente a lo primero.

Qué categorías de cobertura puede exigir un arrendamiento comercial

Cada categoría de esta lista aparece en divulgaciones públicas de REIT, y cada una depende del contrato. Si su contrato la pide, y con qué límite, está en el anexo.

• Responsabilidad civil general, más cobertura paraguas o en exceso: la cobertura básica de responsabilidad frente a terceros. Nuestra guía de responsabilidad civil general vs responsabilidad profesional explica qué cubre la responsabilidad civil general, y ¿necesito seguro paraguas? explica la capa paraguas.
• Propiedad sobre mejoras y contenido: cobertura para las mejoras y adiciones del inquilino, accesorios fijos, inventario, equipo y otros contenidos. Realty Income describió una cobertura de daños a la propiedad fijada por lo general en no menos del costo total de reposición de las mejoras, sin incluir la losa, los cimientos, los soportes y otras exclusiones habituales, y señaló que algunos inquilinos tienen seguro de inundación y de terremoto.
• Ingresos del negocio y gastos extra: cuando el contrato trata el ingreso perdido o los costos adicionales después de una pérdida cubierta.
• Compensación laboral y responsabilidad del empleador: para inquilinos con empleados.
• Responsabilidad por venta de alcohol (liquor liability): cuando el inquilino sirve o vende bebidas alcohólicas.

La pregunta más amplia de qué seguro tiene un pequeño negocio fuera del contrato está en nuestra guía de qué seguro necesita un pequeño negocio. Las presentaciones públicas describen categorías y, en algunos casos, conceptos de costo de reposición; no fijan un límite que todo inquilino deba tener.

Quién debe aparecer en la póliza, y con qué función

Un contrato puede pedir que varias partes aparezcan en su cobertura, y cada función significa algo distinto:

• Titular del certificado (certificate holder): la persona u organización que recibe el certificado. Ser titular no crea la condición de asegurado.
• Asegurado adicional (additional insured): una parte agregada a su póliza de responsabilidad civil mediante un endoso, con derechos bajo la póliza dentro de los límites de ese endoso.
• Beneficiario de pérdida (loss payee): una parte a la que se le paga en una pérdida de propiedad hasta el monto de su interés.
• Acreedor hipotecario (mortgagee): un prestamista cuyo interés en la propiedad queda protegido bajo la póliza de propiedad.

Essential Properties Realty Trust dijo en su Formulario 10-K de 2024 (opens in a new tab) que sus inquilinos con contratos triple neto por lo general deben tener seguro de responsabilidad civil general y de propiedad, y que los contratos por lo general exigen que el REIT y sus prestamistas hipotecarios sean asegurados adicionales en las pólizas de responsabilidad civil y asegurados adicionales, beneficiarios de pérdida o acreedores hipotecarios en las pólizas de propiedad. Revise en su anexo los nombres exactos de las entidades, porque el arrendador, su prestamista y su administrador de propiedades pueden ser tres entidades legales distintas. Los requisitos del prestamista del lado del arrendador están en nuestra guía de requisitos de seguro del prestamista para REIT.

Qué prueba un certificado ACORD 25

El ACORD 25 es el certificado estándar de seguro de responsabilidad civil. La edición 2016/03 dice que se emite solo como información y que "confers no rights upon the certificate holder" (no otorga derechos al titular del certificado), y que no modifica, amplía ni altera la cobertura de las pólizas que menciona ni crea un contrato entre la aseguradora, el productor y el titular (ACORD 25, edición 2016/03 (opens in a new tab)).

El formulario también dice que, si el titular del certificado es asegurado adicional, la póliza debe tener disposiciones de asegurado adicional o un endoso, y que una renuncia a la subrogación puede requerir un endoso en ciertas pólizas. Las casillas funcionan igual. La casilla de asegurado adicional informa que la póliza tiene la disposición o el endoso; no lo agrega. La casilla de renuncia a la subrogación informa una renuncia solo cuando la póliza la incluye. Cuando el equipo de riesgos de un arrendador rechaza un certificado, la respuesta está en la póliza y sus endosos, no en el texto del certificado.

Por qué mandan la póliza y sus endosos

Un endoso cambia la póliza y pasa a formar parte del contrato de seguro (NAIC (opens in a new tab)). Por eso los derechos que pide un contrato de arrendamiento están en los endosos.

Asegurado adicional. Dos formularios comunes aparecen en los ejemplos de certificados del Texas Department of Insurance (Departamento de Seguros de Texas): ISO CG 20 11 04 13, "Additional Insured, Managers or Lessors of Premises" (administradores o arrendadores del local), e ISO CG 20 26 04 13, "Additional Insured, Designated Person or Organization" (persona u organización designada). El endoso decide quién está asegurado, para qué local u operaciones y con qué límites. Los formularios comerciales de asegurado adicional suelen limitar la cobertura a la responsabilidad causada total o parcialmente por los actos u omisiones del asegurado nombrado, según su redacción. En Texas, un certificado no puede nombrar a un titular como asegurado adicional cuando la póliza solo tiene un endoso general (blanket) (preguntas frecuentes del Texas Department of Insurance sobre certificados (opens in a new tab)). Pida a la agencia el endoso real y confirme la entidad nombrada, el local, las operaciones, el trato de las operaciones terminadas y el período de la póliza.

Renuncia a la subrogación. La subrogación es el derecho de una aseguradora a reclamar a un tercero responsable después de pagar una pérdida. Una renuncia limita ese derecho para la parte y la cobertura que nombra el endoso. El formulario ISO de compensación laboral WC 00 03 13 es un endoso de renuncia a la recuperación, y el formulario ISO de auto comercial CA 04 44 10 13 es un formulario de renuncia a la subrogación (NAIC, Journal of Insurance Regulation (opens in a new tab)). Un contrato puede pedir una renuncia en responsabilidad civil, propiedad, compensación laboral o más de una línea, y cada línea necesita su propio respaldo.

Primaria y no contributiva. La redacción primaria indica qué seguro responde primero cuando más de una póliza podría cubrir una pérdida. La redacción no contributiva indica si el seguro propio del asegurado adicional tiene que contribuir después de que responde su póliza. El efecto depende de la póliza, el endoso, la jurisdicción y las disposiciones sobre otros seguros, y escribir esas palabras en un certificado no las crea.

Aviso de cancelación. Un certificado no puede prometer por sí solo un aviso de cancelación o de no renovación. Los derechos de aviso vienen de la póliza, de un endoso o de la ley aplicable, así que pregunte qué disposición respalda cualquier aviso que exija el contrato.

Quién asegura el edificio, las mejoras y el contenido

El contrato decide si el arrendador o el inquilino carga con el riesgo del edificio, las mejoras y adiciones del inquilino, los accesorios fijos, el inventario, el equipo y otros contenidos. Las divulgaciones públicas de REIT suelen poner el seguro de propiedad sobre los bienes del inquilino a cargo del inquilino, mientras que el REIT puede asegurar sus propios edificios o los intereses que exige el prestamista. Un anexo de arrendamiento público presentado ante la SEC, por ejemplo, exigía que la cobertura de propiedad comercial del inquilino alcanzara inventario, mobiliario, accesorios fijos, equipo y alteraciones (opens in a new tab).

Una póliza de propiedad comercial por lo general trata sus mejoras y adiciones como propiedad en la que usted tiene un interés, pero la valoración, la titularidad, el retiro y el trato después de una pérdida dependen del formulario de la póliza, las declaraciones, los endosos y el contrato. Compare las definiciones del contrato de "mejoras del inquilino", "alteraciones", "accesorios fijos", "contenido" y "restauración" con su póliza de propiedad, y pida a la agencia que aclare cualquier término que no coincida.

Un contrato también puede incluir una renuncia mutua a la subrogación, en la que arrendador e inquilino acuerdan no reclamarse entre sí por ciertas pérdidas de propiedad cubiertas, en la medida en que la pérdida esté asegurada y las pólizas lo permitan. La renuncia no modifica ninguna de las dos pólizas de propiedad. Pida a la agencia y al arrendador que identifiquen la condición exacta de la póliza de propiedad y el endoso de renuncia que rigen la cláusula del contrato.

Lo que dice la ley estatal sobre los certificados

Varios estados regulan los certificados de forma directa, y sus reglas apuntan en la misma dirección.

• Connecticut: Conn. Gen. Stat. § 38a-322a (opens in a new tab) prohíbe emitir un certificado con información falsa o engañosa, alterar un certificado salvo que refleje con exactitud la póliza, afirmar que un certificado crea derechos adicionales y sostener que modificar un certificado cambia la póliza.
• Nueva York: un certificado no es un contrato ni pretende otorgar derechos más allá de la póliza, y un productor no puede modificar, ampliar ni alterar los términos de la póliza sin autorización y, cuando se requiera, sin aprobación regulatoria (opinión 04-06-04 del New York DFS (opens in a new tab)).
• Texas: el Capítulo 1811 del Texas Insurance Code (opens in a new tab) regula los certificados de riesgos de propiedad y accidentes, incluidos su contenido, las disposiciones de aviso y las sanciones, y un certificado no puede crear derechos de asegurado adicional o de renuncia más allá de la póliza y sus endosos (Texas Department of Insurance (opens in a new tab)).

Un arrendador puede pedir cierta redacción; no puede conseguir que la cobertura cambie por medio del certificado.

Qué enviarle a la agencia de seguros

Un paquete completo le permite a la agencia responder de una vez:

1. El contrato completo y su anexo de seguros.
2. Las instrucciones del arrendador para el certificado y la dirección del titular.
3. Las páginas de declaraciones vigentes.
4. Los endosos de responsabilidad civil y de propiedad.
5. Los documentos de compensación laboral.
6. La documentación de ingresos del negocio cuando el contrato la exige.
7. Los nombres exactos del arrendador, el prestamista y el administrador de la propiedad.
8. Las fechas de renovación.

Después pregunte:

• ¿Qué requisitos del contrato ya cumple la póliza actual, y cuáles necesitan endosos?
• ¿Qué números exactos de formulario de endoso aplican?
• ¿Quién es el asegurado nombrado, el titular del certificado, el asegurado adicional, el beneficiario de pérdida y el acreedor hipotecario?
• ¿El endoso nombra al arrendador, al prestamista y al administrador de la propiedad, y aplica a las operaciones en el local, a las operaciones en curso, a las operaciones terminadas o a todas?
• ¿La renuncia a la subrogación está disponible en responsabilidad civil, propiedad, compensación laboral o más de una línea?
• ¿La póliza es primaria donde el contrato lo exige, y qué disposición respalda cualquier aviso de cancelación o de no renovación?
• ¿Qué bienes son del arrendador, cuáles son suyos, y se cubren las mejoras, los accesorios fijos, el inventario, el equipo, los ingresos del negocio y los gastos extra?
• ¿Su operación activa exclusiones de alcohol, contaminación, riesgos cibernéticos, servicios profesionales u otras especializadas?
• ¿Puede la agencia enviar al arrendador las declaraciones y los endosos correspondientes?

Qué hacer cuando la póliza no puede igualar el contrato

A veces un requisito no se puede cumplir con la póliza actual, o no sin un cambio de cobertura. Pregunte a la agencia qué parte del requisito no se puede igualar y pida el texto exacto de la póliza o del endoso que aplica. Pida también la redacción para responderle al arrendador y explicar la diferencia. Después pregunte al arrendador qué término del contrato manda y si el contrato permite una alternativa.

La presentación de 2018 de Realty Income señaló que los inquilinos pueden no mantener una cobertura adecuada, que sus contratos pueden no permitir los niveles de seguro que la compañía quiere, y que las pérdidas sin seguro o con seguro insuficiente podrían afectar su capital y sus ingresos. Quién paga un endoso exigido, y si la póliza actual se puede endosar o hay que reemplazarla, son preguntas para la agencia y para el contrato.

Cómo verificar la agencia y presentar una queja

Use el departamento de seguros del estado donde está la propiedad arrendada; el departamento de seguros de su estado (opens in a new tab) tiene una búsqueda de licencias de agencias y productores. En Connecticut, la página de licencias (opens in a new tab) del Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) enlaza con la búsqueda de licencias en la plataforma State Based Systems de la NAIC.

En una disputa sobre un certificado o una póliza, empiece por pedir a la agencia y a la aseguradora el texto de la póliza y del endoso. Si el problema sigue sin resolverse, use el proceso de quejas del departamento de seguros de su estado. La Unidad de Asuntos del Consumidor (opens in a new tab) de Connecticut acepta quejas por escrito sobre aseguradoras, agentes y ajustadores, y pide la aseguradora, el número de póliza, el tipo de seguro y un resumen del problema; las quejas se pueden iniciar en su página de quejas (opens in a new tab).

Preguntas frecuentes

Respuestas cortas sobre el seguro de inquilinos en contratos de REIT.

¿El titular del certificado se convierte en asegurado adicional?

No. La póliza debe tener la disposición o el endoso de asegurado adicional que corresponda, y el certificado solo lo informa.

¿Qué hace una renuncia a la subrogación en un contrato de arrendamiento?

Limita el derecho de la aseguradora a recuperar de una parte nombrada en el endoso después de pagar una pérdida. Su alcance depende del endoso y de la línea de seguro a la que se agrega.

¿Puede un certificado prometer 30 días de aviso de cancelación?

Solo cuando la póliza, un endoso o la ley aplicable dan ese derecho de aviso. En Texas, un certificado no puede crear un derecho de aviso que la póliza no da.

¿Quién asegura las mejoras y el contenido del inquilino?

El contrato asigna ese riesgo. Las divulgaciones públicas de REIT suelen poner las obligaciones sobre los bienes del inquilino a cargo del inquilino, pero manda el texto exacto del contrato.

Su próximo paso

Envíe a su agencia el anexo del contrato, sus páginas de declaraciones y sus endosos vigentes con las preguntas de arriba, y pida una respuesta por escrito sobre cualquier requisito que la póliza no pueda igualar. Si necesita una agencia que coloque coberturas comerciales donde está la propiedad, Riskado reúne agencias de seguros de todo Estados Unidos en nuestro directorio de agencias.