Seguro de propiedad para carteras de REIT: límites globales, valuación y catástrofes

El seguro de propiedad de una cartera de REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria) se arma por lo general alrededor de los edificios, el contenido, los ingresos y las exposiciones a catástrofes que aparecen en la declaración de valores (statement of values) de la cartera. Las decisiones principales son si las ubicaciones comparten un límite global (blanket) o tienen límites por propiedad, cómo se valúa cada inmueble, si la cobertura de interrupción de negocios o de valor de renta refleja los arrendamientos vigentes, y cómo se limitan las pérdidas por inundación, terremoto y tormenta con nombre mediante deducibles o sublímites aparte. Los reportes públicos de los REIT muestran que los programas reales son distintos: algunos usan seguro comercial, autoaseguro o una cautiva, y otros informan sublímites de catástrofe y deducibles altos. La póliza, sus endosos y anexos, y los requisitos del prestamista deciden el resultado.

¿Qué hay que decidir antes de renovar la propiedad de un REIT?

Cuatro preguntas definen la mayoría de las renovaciones: cómo se estructuran los límites, cómo se calculan los valores, cómo se protege la renta perdida y cómo se tratan las pérdidas por catástrofe. Cada respuesta depende de las propiedades, los arrendamientos, los prestamistas, las ubicaciones y los riesgos de por medio.

La condición de REIT no resuelve ninguna de ellas. Un REIT es una clasificación fiscal federal según 26 U.S.C. § 856 (opens in a new tab), con las reglas de calificación que explican las instrucciones del IRS para el Formulario 1120-REIT (opens in a new tab). No existe un formulario de propiedad propio de los REIT; el seguro sigue a los inmuebles y a la redacción de la póliza.

Los motivos de una revisión cambian. Una renovación, una adquisición, un refinanciamiento o una temporada de tormentas ponen sobre la mesa las mismas preguntas: ¿está al día la declaración de valores?, ¿reflejan los límites el costo de reemplazo?, ¿está protegida la renta?, ¿puede la cartera absorber los deducibles de catástrofe?, ¿se cumplen los requisitos del prestamista?

¿Qué cubre el seguro de propiedad comercial en una cartera de REIT?

La propiedad comercial es el seguro de propiedad que se vende a empresas comerciales, según el glosario de la NAIC (opens in a new tab). En una cartera puede incluir edificios, bienes muebles del negocio, equipos, mejoras de los inquilinos, ingresos por renta y las exposiciones de interrupción de negocios relacionadas.

Los riesgos cubiertos dependen del formulario de la póliza. La guía de la NAIC sobre seguros para pequeños negocios (opens in a new tab) resume tres niveles tradicionales.

Es una descripción general. El formulario emitido, sus endosos, sus exclusiones y la redacción aprobada por el estado deciden lo que cubre cada póliza.

¿Límites globales, límites por propiedad o ambos?

Un límite por propiedad asigna un límite propio a cada ubicación o inmueble. Un límite global aplica un solo límite compartido a varias ubicaciones o categorías, sujeto a las cláusulas de valuación, asignación, sublímites y ocurrencia de la póliza, como describe el material educativo de la NAIC sobre propiedad comercial (opens in a new tab).

Un límite global no significa que cada pérdida se cubra por el valor total de cada propiedad. Los sublímites de catástrofe, los límites por ubicación, las cláusulas de margen, los deducibles, el coaseguro y otras condiciones pueden restringir lo que paga un límite compartido.

Por eso la declaración de valores importa en cualquiera de las dos estructuras. Es un listado por ubicación con cada propiedad y sus valores, y puede incluir el valor del edificio, los bienes muebles del negocio, las mejoras, los equipos y el valor de renta o de interrupción de negocios, según lo que pida la aseguradora. La suscripción, el modelado de catástrofes, la tarificación, la revisión del prestamista y el cálculo de los reclamos pueden depender de esos datos, según el manual de la NAIC sobre modelado de catástrofes (opens in a new tab). Un listado desactualizado arrastra el error a cada uno de esos pasos.

¿Cómo se valúa cada propiedad?

La valuación decide cómo se mide una pérdida. El costo de reemplazo es lo que cuesta reparar o reemplazar la propiedad sin descontar la depreciación ordinaria, sujeto a los límites y condiciones de la póliza. El valor real en efectivo refleja por lo general el costo de reemplazo menos la depreciación, como explica la NAIC (opens in a new tab).

El costo de reemplazo no siempre paga toda la reconstrucción. Los límites, el coaseguro, los deducibles, las exclusiones y las condiciones de la póliza pueden reducir el pago.

El coaseguro compara el monto asegurado con un porcentaje exigido del valor de la propiedad. Si el asegurado tiene menos del monto exigido, la póliza puede reducir el pago según su fórmula de coaseguro, aunque la pérdida sea menor que el límite. El valor acordado puede suspender esa penalidad cuando se cumplen sus condiciones, por lo común con una declaración de valor acordado u otros documentos exigidos; su funcionamiento depende del formulario y del endoso. Pídale al corredor que muestre el cálculo de coaseguro de la póliza con la declaración de valores vigente y la redacción de la póliza.

¿Cómo responden la interrupción de negocios y el valor de renta después de un daño?

La cobertura de interrupción de negocios reemplaza los ingresos perdidos cuando un daño cubierto a la propiedad interrumpe la operación, según la NAIC (opens in a new tab). Para un arrendador, la cobertura de valor de renta o de pérdida de rentas puede pagar el ingreso neto por renta que la propiedad habría generado, sujeto a la causa cubierta, el método de cálculo, el límite y las condiciones.

La cobertura de gastos extraordinarios atiende los costos adicionales necesarios para seguir operando o para acortar la interrupción. El período de restauración empieza por lo general después de la pérdida física cubierta y termina cuando la propiedad podría repararse, reconstruirse o reemplazarse con rapidez razonable para un uso similar, según el formulario. El resumen de la NAIC sobre coberturas de pérdida de ingresos del negocio (opens in a new tab) describe endosos que pueden ampliar esta protección.

La cobertura de renta no paga de forma automática toda la renta perdida. Los períodos de espera, los disparadores de cobertura, las cláusulas de autoridad civil y de interrupción contingente, las exclusiones y los plazos máximos cambian según el formulario y el endoso. Pregunte si el límite de interrupción de negocios o de valor de renta refleja la lista de rentas y los arrendamientos vigentes, y qué período de espera y de restauración se aplican.

¿Y los códigos de construcción y la avería de equipos?

La cobertura de ordenanzas o leyes puede pagar los costos adicionales que surgen al aplicar normas de construcción, zonificación o uso del suelo después de un daño cubierto. Según el formulario, puede atender la demolición de partes no dañadas, el mayor costo de construcción y la remoción de escombros. Importa sobre todo en edificios antiguos que quizá no cumplan los códigos actuales.

La cobertura de avería de equipos atiende la falla repentina y accidental de equipos mecánicos o eléctricos cubiertos. Según el formulario, puede sumar protección para calderas, sistemas de climatización, equipos eléctricos, elevadores, refrigeración y sistemas a presión, junto con las pérdidas de propiedad o de ingresos relacionadas. La cobertura ordinaria de propiedad puede excluir la avería mecánica o limitar el daño resultante, según el material de la NAIC sobre propiedad comercial (opens in a new tab). Compare los endosos emitidos con la situación de cada edificio frente al código y con su inventario de equipos.

¿Por qué los términos de inundación, terremoto y tormenta con nombre son distintos?

Los riesgos catastróficos suelen quedar fuera de los términos ordinarios. Pueden estar excluidos, asegurarse por separado, agregarse con un endoso o tener un sublímite con su propio deducible.

Deducibles porcentuales. Un deducible porcentual de catástrofe se calcula sobre el valor asegurado, el límite u otra base que nombre la póliza, no sobre el tamaño de la pérdida. El Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) ilustra un deducible porcentual con el valor de la propiedad en sus listas de preparación para desastres (opens in a new tab). Las reglas cambian por estado. En Connecticut, los deducibles por huracán se aplican solo bajo condiciones específicas de aviso de huracán y velocidad del viento, pueden ser un monto fijo o un porcentaje y deben figurar en las declaraciones, según la guía del departamento para tormentas (opens in a new tab). En Florida, las aseguradoras deben ofrecer opciones de deducible por huracán de $500, 2%, 5% o 10% del límite de la vivienda o estructura, sujeto a condiciones, según el Florida Department of Financial Services (opens in a new tab) (Departamento de Servicios Financieros de Florida). El Texas Department of Insurance (opens in a new tab) (Departamento de Seguros de Texas) señala que las reglas de deducibles por huracán y viento cambian según el estado y la póliza. Estos ejemplos vienen en buena parte de reglas para viviendas, y los términos comerciales pueden ser distintos, así que confirme el disparador, la base de cálculo, si el deducible se aplica por ocurrencia o en el agregado, y si las ubicaciones o los riesgos tienen términos diferentes.

Inundación. El seguro comercial contra inundaciones del NFIP ofrece hasta $500,000 para un edificio no residencial y hasta $500,000 para el contenido, y cubre elementos del edificio, cimientos, servicios, instalaciones fijas, maquinaria, mobiliario e inventario según la Standard Flood Insurance Policy (póliza estándar de seguro contra inundaciones), según el resumen de cobertura comercial de FEMA (opens in a new tab). El período de espera normal es de 30 días después de la compra, con excepciones para la cobertura comprada al otorgar, aumentar, extender o renovar una hipoteca, para ciertas zonas de alto riesgo recién mapeadas y para ciertas inundaciones relacionadas con incendios forestales, según FloodSmart (opens in a new tab) y el manual de seguro contra inundaciones del NFIP (opens in a new tab).

La cobertura comercial del NFIP protege edificios y contenido; no incluye las pérdidas por interrupción de negocios. Una propiedad fuera de una zona de alto riesgo también puede inundarse. Los prestamistas regulados o respaldados por el gobierno federal exigen por lo general seguro contra inundaciones para los edificios que garantizan préstamos en una Special Flood Hazard Area (zona especial de riesgo de inundación), sujeto a reglas federales y excepciones. La cobertura de inundación en exceso o privada puede entrar cuando el límite del NFIP no alcanza o se buscan términos más amplios, sujeta a la póliza privada y a la regulación estatal.

Terremoto. La protección comercial contra terremotos puede ser una póliza aparte, un endoso o parte de un programa de diferencia de condiciones o de catástrofes, y por lo común usa un deducible porcentual basado en el valor de la propiedad afectada u otra base que defina la póliza. Revise el daño por terremoto cubierto, las exclusiones por movimiento de tierra, la actividad volcánica, los deducibles, los sublímites, el trato de la interrupción de negocios y si la cobertura alcanza todas las ubicaciones o solo las listadas. Para propiedades en California, confirme el deducible, la base de valuación, las exclusiones y cualquier requisito estatal con el corredor y con el California Department of Insurance (Departamento de Seguros de California).

¿Qué muestran los reportes públicos de los REIT?

Los reportes anuales dan una vista directa de cómo estructuran sus programas de propiedad los REIT. Cada uno describe una sola empresa, no un estándar.

Los patrones se repiten en estos reportes: deducibles altos de catástrofe, sublímites para inundación y terremoto, una mezcla de seguro comercial, autoaseguro y cautivas, y advertencias de que las pérdidas pueden superar lo asegurado o de que la cobertura puede dejar de estar disponible o no ser comercialmente razonable en algunos mercados. Leer la sección de seguros de un reporte junto a sus factores de riesgo muestra dónde ve esa empresa su exposición sin seguro, y le da a un comité de riesgos un buen juego de preguntas de comparación.

¿Cómo se agregan las propiedades adquiridas durante la vigencia?

Las adquisiciones entre renovaciones se manejan por lo común con una cláusula o un endoso de cobertura automática. Se aplica por un período limitado, hasta un monto máximo indicado, con un requisito de reporte, condiciones de ocupación y la propia definición de adquisición de la póliza.

La nueva propiedad normalmente debe informarse a la aseguradora dentro del plazo que fija la póliza, con valores actualizados e información de suscripción. Los términos finales pueden depender de la construcción, la ocupación, la ubicación, los sistemas de protección, la exposición a catástrofes y si el edificio está vacío o en renovación. Pregunte si la cobertura de adquisiciones es automática, cuál es el límite temporal, cuándo vence el plazo de reporte, si paga costo de reemplazo o valor real en efectivo, y si los riesgos catastróficos están incluidos o limitados aparte. Obtenga la cláusula exacta y el plazo de la póliza y sus endosos.

¿Cuándo entran en juego las líneas excedentes?

Las líneas excedentes (surplus lines) entran en juego cuando la cobertura se coloca con una aseguradora no admitida porque el mercado admitido no está disponible o no es adecuado según las reglas del estado. Un corredor de líneas excedentes con licencia responde por confirmar que la aseguradora cumple los criterios de elegibilidad del estado y por remitir el impuesto sobre las primas de líneas excedentes al estado de origen, según la NAIC (opens in a new tab).

Connecticut ofrece un ejemplo concreto. Define al corredor de líneas excedentes como la persona que coloca cobertura con una aseguradora no admitida después de agotar el mercado admitido (Connecticut Insurance Department (opens in a new tab)), y su aviso obligatorio en la póliza indica que una póliza de líneas excedentes no está protegida por la Connecticut Insurance Guaranty Association (Asociación de Garantía de Seguros de Connecticut) y no está sujeta a revisión del departamento (normas de elegibilidad (opens in a new tab)). Otros estados tienen sus propias reglas; el departamento de seguros de su estado (opens in a new tab) es el lugar para revisarlas.

En la renovación, pregúntele al corredor si la aseguradora es admitida o de líneas excedentes, qué lista de elegibilidad o autorización respalda la colocación, si se buscó en el mercado admitido cuando era obligatorio, si la póliza lleva el aviso exigido, qué protección de la asociación de garantía se aplica, qué impuestos, cargos y trámites corresponden, si cambian las exclusiones o los términos de reclamo, y cuál es la entidad que asegura realmente y dónde está domiciliada.

¿Qué debe incluir el expediente de renovación?

Un expediente de renovación completo agiliza la suscripción y hace las respuestas más concretas. Reúna:

• La declaración de valores vigente, con direcciones y ocupación.
• Los cálculos de costo de reemplazo y los datos de antigüedad, construcción y protección de cada edificio.
• La lista de rentas vigente, los datos de ingresos por arrendamiento y una hoja de cálculo de interrupción de negocios y gastos extraordinarios.
• Una lista de adquisiciones y ventas.
• El historial de pérdidas y los reclamos abiertos.
• Los informes de ingeniería.
• Los mapas de inundación y la información de elevación, además de los datos de modelado de terremotos y catástrofes.
• Los requisitos de seguro vigentes del prestamista.
• La póliza, los endosos y los anexos, con un cuadro de deducibles y sublímites.
• La condición de la aseguradora como admitida o de líneas excedentes.
• La participación de una cautiva o del autoaseguro.
• Los términos de adquisición automática y los plazos de reporte.

Luego haga las preguntas que surgen del expediente. ¿Qué valuación se aplica a cada ubicación? ¿Se comparte el límite global entre todas las ubicaciones, y cuánto es lo máximo que paga el programa por una ocurrencia? ¿Qué sublímites de catástrofe se aplican, y cómo se calcula cada deducible? ¿Qué pasa cuando los valores cambian durante la vigencia? ¿Qué necesita recibir el prestamista como prueba de cobertura? Un requisito del prestamista es una cláusula del contrato, así que cumplirlo no demuestra que la cartera esté asegurada frente a toda su exposición.

Las respuestas le dan a un comité de riesgos una visión clara de dónde paga el programa y dónde retiene riesgo la cartera, y le dan al corredor lo que necesita para presentar la renovación al mercado.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un límite global?

Es un límite compartido que puede aplicarse a varias ubicaciones aseguradas. La redacción, la valuación y las cláusulas de asignación de la póliza siguen decidiendo cuánto paga por cada pérdida.

¿Qué es una declaración de valores?

Es un registro por ubicación de los valores asegurados. Las aseguradoras la usan para la suscripción, la tarificación y los anexos, y también puede servir para calcular reclamos.

¿El seguro de propiedad ordinario cubre inundaciones?

La inundación puede estar excluida, asegurarse aparte o agregarse con un endoso. La cobertura comercial del NFIP ofrece hasta $500,000 para el edificio y $500,000 para el contenido, por lo general después de una espera de 30 días.

¿Qué debe revisar un REIT en la renovación?

Los valores, las ubicaciones, las adquisiciones, los sublímites de catástrofe, los deducibles, los cálculos de interrupción de negocios, los requisitos del prestamista, las exclusiones y la elegibilidad de la aseguradora. La póliza emitida y sus endosos deciden cada uno de ellos.

Adónde ir después

Lleve la declaración de valores, la lista de rentas y los requisitos del prestamista a una agencia o un corredor con licencia en los estados donde están las propiedades. El directorio de Riskado reúne agencias de seguros de todo Estados Unidos, estado por estado, para que encuentre una en cada mercado que necesite.