Seguro D&O para REIT: responsabilidad de directivos y reclamos de valores

El seguro D&O (directors and officers, o de responsabilidad civil de directores y funcionarios) de un REIT protege a los directores, fiduciarios, funcionarios y a veces al propio REIT frente a reclamos cubiertos que surgen de decisiones de la administración y de asuntos de valores. La cobertura se describe por lo general en tres partes. El Side A cubre a las personas cuando el REIT no puede indemnizarlas, el Side B le reembolsa al REIT los pagos de indemnización cubiertos, y el Side C puede cubrir a la entidad misma por reclamos de valores. La redacción de la póliza decide quién está asegurado, qué cuenta como reclamo, qué retenciones se aplican y qué exclusiones limitan la cobertura. Antes de la renovación, compare la póliza con los estatutos, el reglamento interno, los acuerdos de indemnización, la estructura del asesor, las divulgaciones vigentes y cualquier cláusula de fusión o cambio de control.

¿Qué hace el seguro D&O por un REIT?

La responsabilidad de directores y funcionarios es la cobertura que protege a los directores o funcionarios de una corporación frente a la responsabilidad que surge del ejercicio de sus funciones profesionales en nombre de la corporación, según el glosario de la NAIC (opens in a new tab). En un REIT, esas funciones tocan la gobernanza, las divulgaciones de valores, las ofertas, el financiamiento, las adquisiciones, las valuaciones y las comisiones, junto con los procedimientos regulatorios que pueden seguir a cualquiera de ellos.

El Side A, el Side B y el Side C son estructuras comunes de las pólizas, no definiciones fijadas por una ley. Las pólizas pueden presentarse como "Directors, Officers and Company Liability Insurance Programs" (programas de seguro de responsabilidad de directores, funcionarios y compañía), y una opinión del New York Department of Financial Services (opens in a new tab) (Departamento de Servicios Financieros de Nueva York) trata las obligaciones de defensa en ese tipo de póliza. Cada parte responde a una pregunta distinta sobre quién asume la pérdida.

Las tres partes pueden compartir un mismo límite, y las definiciones detrás de cada una cambian de una póliza a otra. Las preguntas útiles empiezan ahí: si la cobertura de la entidad puede reducir lo que queda para las personas, y cómo define la póliza un reclamo de valores.

La condición de REIT no define la cobertura. Es una clasificación fiscal federal según 26 U.S.C. § 856 (opens in a new tab) y las secciones siguientes, mientras que una póliza D&O responde según sus definiciones de asegurado, sus cláusulas de reclamo y sus exclusiones.

¿A quién necesita proteger la póliza?

La lista de personas que dirigen un REIT suele ser más larga que la junta directiva. Puede incluir fiduciarios, directores, funcionarios, directores independientes, la entidad del REIT, un asesor externo, un patrocinador, un administrador, afiliadas y el propio personal del asesor. Que cada uno esté asegurado depende de las definiciones de persona asegurada y entidad asegurada de la póliza.

Los reportes públicos muestran cómo describen los REIT sus acuerdos. Brookfield REIT tiene acuerdos de indemnización con sus directores, sujetos a los límites de esos acuerdos y de sus estatutos, y mantiene una póliza de seguro de directores y funcionarios, según su enmienda posterior a la vigencia de abril de 2026 (opens in a new tab). El mismo documento indica que sus estatutos tratan la indemnización del asesor y sus afiliadas bajo condiciones específicas. Alternative Capital REIT tiene acuerdos de indemnización con cada uno de sus directores y ejecutivos y también mantiene una póliza D&O, según su reporte anual de 2025 (opens in a new tab). Un ejemplo más antiguo muestra el mismo vínculo escrito en un contrato: los acuerdos de indemnización de New York REIT comprometían a la empresa a hacer sus mejores esfuerzos razonables para adquirir un seguro D&O que cubriera a cada persona indemnizada, según un anexo del Formulario 8-K de 2015 (opens in a new tab).

Cada una de estas declaraciones describe una sola empresa. Ninguna dice lo que cubre la póliza de otro REIT, así que la revisión siempre vuelve a sus propios documentos.

¿Qué exposiciones de valores importan para un REIT?

Los reclamos de valores son una de las principales exposiciones que atiende una póliza D&O de un REIT. La Sección 11 de la Securities Act (Ley de Valores) crea responsabilidad por declaraciones de registro con errores importantes, y alcanza a participantes específicos de la oferta, incluidos emisores, directores, funcionarios, suscriptores y expertos, con defensas legales para los participantes que no son el emisor, según un informe de un comité asesor de la SEC (opens in a new tab).

La Sección 10(b) de la Exchange Act (Ley de Intercambio de Valores) prohíbe usar un mecanismo manipulador o engañoso en relación con la compra o venta de un valor en violación de las reglas de la SEC. La Regla 10b-5 prohíbe los esquemas para defraudar, las declaraciones falsas u omisiones de hechos importantes y los actos que operan como fraude o engaño en una transacción de valores, como explica la SEC (opens in a new tab), con más detalle sobre la importancia relativa en el Staff Legal Bulletin No. 21 (opens in a new tab). Estas disposiciones describen una exposición; no deciden si una póliza paga.

Los REIT no cotizados también tienen exposición de valores. Hacen ofertas registradas, y la CF Disclosure Guidance Topic No. 6 (opens in a new tab) de la SEC se centra en sus estimaciones de valuación, la divulgación de comisiones, la compensación del asesor, los reembolsos y los conflictos de interés. Los REIT no cotizados cobran por lo general comisiones de venta y cargos iniciales de la oferta de alrededor del 9% al 10%, según el boletín de la SEC para inversionistas sobre los REIT (opens in a new tab), una cifra que se refiere a la oferta, no al seguro.

Las acciones de la SEC fuera del mundo de los REIT muestran el tipo de asuntos que persiguen los reguladores en torno a los asesores. Hay comunicados de litigio que describen valuaciones infladas de fondos privados (comunicado n.º 25532, 2022 (opens in a new tab)), conflictos de compensación no divulgados en un asesor de inversiones (comunicado n.º 25340, 2022 (opens in a new tab)) y prácticas de comisiones y clases de acciones de un asesor (comunicado n.º 25501, 2022 (opens in a new tab)). Ninguno de estos casos involucró a un REIT, y ninguno resuelve una pregunta de seguro. Muestran por qué la cobertura de investigaciones y citaciones debe estar en la lista de la renovación.

¿Cómo cambia la revisión con una administración externa o interna?

Los REIT no cotizados suelen tener administración externa y no tienen empleados propios, según el boletín de la SEC para inversionistas (opens in a new tab). El administrador externo puede cobrar comisiones y puede administrar otras empresas. BREIT, por ejemplo, y su sociedad operativa son administrados externamente por BX REIT Advisors L.L.C., según un documento de julio de 2026 (opens in a new tab).

En esa estructura, las personas que toman decisiones por el REIT pueden ser empleados del asesor. Un REIT con administración interna emplea por lo general a su propio equipo directivo. La pregunta de seguro es la misma en los dos casos: ¿cada funcionario, fiduciario, director, entidad asesora, empleado del asesor, patrocinador, afiliada y persona con doble función es un asegurado de la póliza? Un documento que dice que un asesor administra el REIT no establece que el asesor o su personal estén cubiertos. Confírmelo con las definiciones de asegurado y con el contrato de asesoría.

¿Cómo se relaciona el seguro D&O con la indemnización?

La indemnización y el seguro son protecciones distintas que se superponen. La indemnización es la promesa del REIT de pagar los costos de un director o funcionario; el seguro es una póliza que puede reembolsar al REIT o pagarle directamente a la persona.

Las reglas de indemnización vienen de la ley corporativa del estado donde se constituyó el REIT. Para un REIT constituido en Maryland, por ejemplo, el Md. Code, Corps. & Ass'ns § 2-418 (opens in a new tab) (Código de Maryland, Corporaciones y Asociaciones) enmarca la conversación. Según esa sección:

• Una corporación puede indemnizar a un director que gana en el fondo o de otro modo en la defensa de un procedimiento.
• La indemnización puede abarcar gastos, sentencias, sanciones, multas y acuerdos, sujeta a estándares y límites de la ley.
• Los gastos razonables pueden adelantarse antes de la resolución final cuando el director entrega una afirmación por escrito de que cree de buena fe que cumplió el estándar de conducta exigido y un compromiso por escrito de devolverlos si al final la indemnización no procede.
• Salvo que los estatutos lo limiten, un funcionario recibe indemnización en la misma forma y medida que un director, y la corporación puede indemnizar y adelantar gastos a funcionarios, empleados y agentes según lo permitan los estatutos, el reglamento, una decisión de la junta o un contrato.
• La corporación puede comprar y mantener seguros para directores, funcionarios, empleados, agentes y ciertas personas que sirven en otras entidades a su pedido, tenga o no la facultad de indemnizarlos según esa sección.
• Los derechos de indemnización y adelanto de esa sección no excluyen otros derechos que den los estatutos, el reglamento, las resoluciones o los acuerdos.

Otra disposición, el Md. Code, Corps. & Ass'ns § 2-405.2 (opens in a new tab), trata las cláusulas de los estatutos que limitan la responsabilidad de los directores. Maryland permite el seguro; no fija los términos de una póliza D&O.

La indemnización tiene límites, y ahí es donde importa el Side A. Cuando el REIT no puede o no quiere indemnizar, la persona recurre a la póliza. El fraude es el ejemplo más claro: la ley limita la indemnización en ciertas circunstancias, y las pólizas suelen excluir el fraude o el beneficio personal después de una sentencia firme. Pregunte cómo trata la póliza las acusaciones, los acuerdos, las sentencias firmes y a los asegurados inocentes, y si los estatutos, el reglamento, los acuerdos de indemnización y la póliza coinciden entre sí.

¿Qué conviene revisar en la renovación?

El momento del reclamo está en el centro de una renovación D&O. Una póliza a base de reclamos (claims-made) responde cuando el reclamo se informa durante el período de la póliza o durante un período de reporte extendido aplicable, como explica el concepto la NAIC (opens in a new tab). Las fechas de la póliza importan tanto como lo que cubre.

En la renovación, la revisión abarca:

• Cuándo se considera hecho un reclamo, y el plazo para informarlo.
• La fecha retroactiva o de continuidad, y si se cubren los actos anteriores.
• Si se excluyen las circunstancias conocidas, los litigios pendientes o los asuntos informados bajo otra póliza.
• Cómo define la póliza un reclamo, y si alcanza investigaciones de la SEC, citaciones, entrevistas y procedimientos administrativos.
• Cómo se definen los reclamos de valores para la cobertura de la entidad, y qué retención se aplica a los reclamos de la entidad y de las personas.
• Si los gastos de defensa están dentro o fuera del límite, y si el límite se comparte entre las personas y la entidad.
• Las obligaciones de aviso y de reporte.

Las exclusiones necesitan la misma atención. Entre las exclusiones D&O recurrentes están los reclamos entre asegurados, los litigios previos y pendientes, el fraude, la deshonestidad o el beneficio personal (a menudo ligados a una cláusula de sentencia firme), las lesiones corporales y los daños a la propiedad, los montos no asegurables según la ley aplicable y las circunstancias conocidas. Las exclusiones por conducta pueden aplicarse de forma distinta a los asegurados inocentes, y la redacción sobre divisibilidad y asignación decide cómo. Las pólizas D&O presentadas ante el regulador pueden contener cláusulas detalladas de defensa y acuerdo, y se aplican requisitos de forma de la póliza, según el New York Department of Financial Services (opens in a new tab); una carta circular de 1997 (opens in a new tab) trata el seguro de indemnización D&O.

¿Cómo encajan las capas de exceso y el Side A DIC?

Las capas de exceso D&O se ubican por encima de una póliza subyacente y por lo general responden solo después de que se agotan los límites subyacentes o el punto de enganche, según los términos propios de la póliza de exceso.

La cobertura Side A de diferencia de condiciones (DIC) da a las personas una protección separada. Puede responder en términos distintos a los del programa subyacente cuando la empresa no puede indemnizar, cuando una aseguradora subyacente no responde o cuando se dan otras condiciones específicas. Sus disparadores, su prioridad, sus cláusulas de descenso, sus exclusiones y la forma de compartir el límite son propios de cada póliza. Las aseguradoras suscriben esta cobertura como una línea aparte: RLI Corp. describe un interés en D&O para empresas públicas centrado en la cobertura Side A en exceso cuando las corporaciones no pueden indemnizar a sus directores y funcionarios, además de D&O en exceso de cobertura completa, según su Formulario 10-K de 2025 (opens in a new tab). Es la descripción del negocio de una aseguradora.

¿Qué pasa después de una fusión, una venta o una privatización?

Una fusión no conserva de forma automática la póliza anterior. Lo deciden los documentos de la transacción, y los contratos de fusión de REIT suelen exigir un período de reporte extendido pagado por adelantado, conocido como póliza de cola (tail) o de cierre (runoff), o la continuación de un seguro comparable.

Son términos de transacciones concretas, no requisitos universales. Otro anexo de fusión trata la cobertura de cola junto con una cobertura Side A separada y protecciones de divisibilidad y no imputación (documento ante la SEC (opens in a new tab)). Antes del cierre, lea la cláusula de seguro del contrato de fusión y obtenga por escrito la confirmación de la protección de cola o de cierre. Pregunte si la cola cubre solo la conducta anterior al cierre, si los gastos de defensa y las retenciones mantienen los mismos términos, y cómo afecta un cambio de control al período de la póliza y a los derechos de reporte. Las mismas preguntas se aplican a una venta, a una privatización y a la internalización de la administración.

¿Puede un REIT colocar su D&O en el mercado de líneas excedentes?

Sí, cuando se cumplen los requisitos de líneas excedentes del estado aplicable. Las aseguradoras de líneas excedentes son aseguradoras especializadas no admitidas que cubren riesgos que no están disponibles en el mercado admitido, según la NAIC (opens in a new tab). De esa condición salen varias reglas:

• La transacción se regula a través de un corredor de líneas excedentes con licencia, que responde por los requisitos de elegibilidad y por remitir el impuesto sobre las primas de líneas excedentes al estado de origen.
• Las aseguradoras de líneas excedentes se regulan según la ley estatal y la Nonadmitted Insurance Model Act (ley modelo de seguros no admitidos) de la NAIC.
• Las aseguradoras admitidas tienen licencia del estado y por lo general participan en su sistema regulatorio y de fondos de garantía; las de líneas excedentes por lo general no participan en los fondos de garantía estatales.

El aviso modelo de la NAIC (opens in a new tab) informa al comprador que una aseguradora no admitida no tiene licencia en el estado y no está sujeta a la misma regulación y supervisión de solvencia financiera que las aseguradoras con licencia. Confirme si la aseguradora es admitida o no admitida, que el corredor tiene la licencia correcta y que la aseguradora es elegible. El departamento de seguros de su estado (opens in a new tab) es el lugar para verificarlo.

¿Qué deben revisar juntos la junta directiva, el asesor jurídico y el corredor?

La revisión funciona mejor con los documentos sobre la mesa. Reúna:

• La póliza D&O vigente, sus endosos y la página de declaraciones.
• La solicitud de renovación y cualquier aviso de reclamos o circunstancias.
• Los estatutos, el reglamento interno y los acuerdos de indemnización.
• El contrato de asesoría o de administración y los acuerdos con patrocinadores o afiliadas.
• La declaración de registro vigente, el Formulario 10-K, la declaración de poder (proxy) y la correspondencia pertinente con la SEC.
• Cualquier contrato de fusión, venta, privatización o internalización.
• La póliza anterior y la información de continuidad.
• La condición de la aseguradora como admitida o de líneas excedentes, y la licencia del corredor y los documentos de líneas excedentes cuando correspondan.
• Una lista de directores, funcionarios, fiduciarios, personal del asesor y otras personas que se propone asegurar.

Luego pregunte: ¿quiénes son las personas y entidades aseguradas, y están entre ellas el personal del asesor, los patrocinadores, los administradores y las afiliadas? ¿Qué protección se aplica cuando el REIT no puede indemnizar a una persona, y cómo se reembolsan los pagos de indemnización? ¿Se aplica la cobertura de valores de la entidad, y con qué retención? ¿Coinciden los estatutos, el reglamento y los acuerdos de indemnización con la póliza, y permite la ley del estado de constitución la indemnización y el adelanto que prometen? ¿Qué exclusiones se aplican al fraude, al beneficio personal, a las lesiones corporales, a los daños a la propiedad y a los reclamos entre asegurados?

Las respuestas le dan a la junta una imagen clara de quién está protegido y dónde están las brechas, y le dan al corredor lo que necesita para trabajar en la renovación.

Preguntas frecuentes

¿El seguro D&O cubre cualquier investigación de la SEC?

No necesariamente. La cobertura depende de que el asunto cumpla la definición de reclamo o de investigación de la póliza y de que no se aplique una exclusión. Pregunte cómo trata la póliza las citaciones, las entrevistas y los procedimientos administrativos.

¿Los asesores externos están asegurados de forma automática?

No. Lo deciden las definiciones de persona asegurada y entidad asegurada de la póliza. Un documento que dice que un asesor administra el REIT no convierte por sí solo al asesor ni a su personal en asegurados.

¿Qué es una póliza de cola D&O?

Es un acuerdo de reporte extendido o de cierre para reclamos sobre actos o hechos anteriores a una fusión, una venta u otro fin de la póliza original. El contrato de fusión suele fijar su plazo y sus términos.

¿La ley corporativa estatal exige un seguro D&O?

La ley corporativa del estado donde se constituyó el REIT rige la indemnización y el seguro. En Maryland, por ejemplo, la ley permite que una corporación compre y mantenga seguros para directores, funcionarios, empleados y agentes, pero no exige una póliza D&O ni fija sus términos. Si el REIT se constituyó en otro estado, pregunte a su abogado qué permite la ley corporativa de ese estado.

Adónde ir después

Lleve la póliza, los documentos de indemnización y el contrato de asesoría a una agencia o un corredor que maneje responsabilidad de la administración en su estado. El directorio de Riskado reúne agencias de seguros de todo Estados Unidos, estado por estado, para que encuentre una con quien hablar.