Cobertura de evaluación de pérdidas
La cobertura de evaluación de pérdidas puede pagar su parte de una cuota especial que cobra la asociación de condominio, cooperativa o propietarios (HOA) después de una pérdida cubierta en áreas comunes o por responsabilidad de la asociación. El pago depende de su límite, deducible, exclusiones y los documentos de la asociación.
También se llama: cobertura de valuación de pérdidas, evaluación de pérdidas de la asociación, evaluación especial de condominio, cobertura contra pérdidas relacionadas a la HOA, Loss assessment coverage, loss assessment
Cuando un incendio, una tormenta u otra pérdida daña las áreas comunes de su condominio y el seguro de la asociación no alcanza, la asociación puede repartir el saldo entre los dueños como una cuota especial. La cobertura de evaluación de pérdidas de su propia póliza puede pagar su parte de esa cuota, hasta el límite que usted tenga. Lo que importa es si la tiene, cuál es su límite, si cubre esa cuota (incluido el deducible de la asociación) y si la pérdida vino de un peligro cubierto o excluido, como terremoto o inundación.
Cómo funciona, con un ejemplo de cuota especial
Según el New York Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros de Nueva York) (opens in a new tab), esta cobertura puede pagar las cuotas que una asociación de condominio cobra por una pérdida cubierta, como un incendio en un área común. Una aseguradora publicó el siguiente ejemplo ilustrativo (opens in a new tab); las cifras no son un promedio nacional ni una predicción.
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| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Daño cubierto al edificio | Del ejemplo | $550,000 |
| Límite del seguro de la asociación | Del ejemplo | $500,000 |
| Saldo sin pagar | $550,000 - $500,000 | $50,000 |
| Cuota por dueño, repartida en partes iguales | $50,000 ÷ 50 | $1,000 |
| Dueño sin cobertura aplicable | Paga de su bolsillo | $1,000 |
| Dueño con límite de $500 | $1,000 - $500 | Paga $500 |
Con un límite de al menos $1,000, usted puede presentar un reclamo por ese monto, sujeto al deducible, las exclusiones y las pruebas que pida su póliza. Si la cuota fuera de $2,000 y su límite de $1,000, a usted le quedarían $1,000 por pagar.
Límites y opciones que cambian el pago
Las pólizas varían en el monto y en qué cuotas cubren:
- Límite incluido. Muchas pólizas de condominio (HO-6) traen un límite básico; los materiales de las aseguradoras suelen mencionar $1,000 como punto de partida.
- Límites más altos por endoso. Se pueden elegir montos como $2,000, $5,000, $10,000 o más, según la aseguradora y el estado. Un límite más alto suele subir la prima.
- Cuotas por daños a la propiedad. Por lo general requieren una pérdida física directa a bienes de todos los dueños, causada por un peligro que su propia póliza cubre.
- Cuotas por responsabilidad civil. Algunas formas tienen un límite aparte o relacionado para cuotas por lesiones o daños de los que responde la asociación.
- Deducible de la asociación. Algunas formas incluyen la cuota por el deducible de la póliza maestra dentro del límite; otras le ponen un sublímite o una condición especial.
- Terremoto. Suele ir aparte. En California, las pólizas de condominio de la California Earthquake Authority (Autoridad de Terremotos de California) ofrecen hasta $100,000 de cobertura de evaluación de pérdidas, con deducibles de 5% a 25% del límite, según el California Department of Insurance (Departamento de Seguros de California) (opens in a new tab).
Dónde verá este término
Aparece sobre todo en pólizas de condominio (HO-6), en pólizas de vivienda dentro de una asociación de propietarios (donde se refiere a una cuota de la HOA), en algunas pólizas de inquilinos y en pólizas de terremoto para condominios. Lo encontrará en la sección de coberturas adicionales, la página de declaraciones o un endoso, y también en cotizaciones, renovaciones, avisos de cuota de la asociación y cartas de reclamo.
Lo que exigen Connecticut y Nueva York
Ninguno de los dos estados fija un límite personal de esta cobertura, pero sus leyes crean la cuota que la cobertura puede pagar. En Connecticut, la asociación de condominio debe tener una póliza maestra contra incendio y otros peligros para las áreas comunes, con deducibles razonables, y avisar por escrito a los dueños sobre el seguro y sus cambios, según Conn. Gen. Stat. § 47-83 (opens in a new tab). En las comunidades de interés común, el costo de reparación que supere el seguro y las reservas, incluido lo que resulta del deducible, es un gasto común, según Conn. Gen. Stat. § 47-255 (opens in a new tab).
En Nueva York, la junta del condominio debe asegurar el edificio si lo exigen la declaración, los estatutos o la mayoría de los dueños, y avisar por escrito sobre ese seguro, según N.Y. Real Prop. Law § 339-bb (opens in a new tab). Los daños se reparan con el pago del seguro y cualquier faltante es un gasto común, según N.Y. Real Prop. Law § 339-cc (opens in a new tab), que se reparte entre los dueños según su interés común, según N.Y. Real Prop. Law § 339-m (opens in a new tab).
Preguntas para hacerle al agente o a la aseguradora
Estas preguntas le ayudan a saber cuánto pagaría su póliza antes de recibir una cuota.
- ¿Cuál es mi límite exacto de evaluación de pérdidas, y está incluido en otro límite? Así sabe el pago máximo y si comparte el límite con otra cobertura.
- ¿La cobertura incluye la cuota por el deducible de la póliza maestra de la asociación? Algunas formas la incluyen y otras le aplican un sublímite o una condición especial.
- ¿Cubre cuotas por responsabilidad civil además de las cuotas por daños a la propiedad? Algunas formas tratan esos dos tipos de cuota por separado.
- ¿Están excluidos el terremoto, la inundación, el viento, el agua u otros peligros mayores? Las pólizas residenciales estándar por lo general excluyen terremoto e inundación.
- ¿Qué documentos de la asociación pedirá si presento un reclamo? La declaración, los estatutos, el aviso de cuota, la resolución de la junta, las declaraciones de la póliza maestra, el deducible y su comprobante de pago pueden demostrar la cuota y su parte.
Preguntas frecuentes
Estas son dudas comunes al recibir una cuota especial.
¿Paga cualquier cuota especial de la HOA?
Puede pagar una cuota ligada a una pérdida cubierta, sujeta al límite, el deducible, las exclusiones y los requisitos de la póliza. El mantenimiento de rutina, las reservas, las mejoras y las causas de pérdida excluidas pueden no calificar, y en esos casos usted pagaría la cuota de su bolsillo.
¿Viene incluida en todas las pólizas de condominio?
No. Algunas pólizas HO-6 incluyen un monto básico y otras la ofrecen como endoso opcional. La página de declaraciones y los endosos muestran si usted la tiene.
¿Cubre daños por terremoto?
Una póliza común de condominio por lo general no cubre daños por terremoto. Una póliza de terremoto aparte puede incluir su propio límite y deducible para cuotas de la asociación.
¿Es lo mismo que la pérdida de uso?
No. La evaluación de pérdidas atiende un cobro de la asociación. La pérdida de uso paga los gastos adicionales de vivienda cuando usted no puede vivir en su casa por una pérdida cubierta, según la NAIC (Asociación Nacional de Comisionados de Seguros) (opens in a new tab).