Compensación laboral para REIT y administradores de propiedades en Connecticut

Connecticut exige, por lo general, que los empleadores aseguren la compensación laboral de los empleados cubiertos por el capítulo 568 de los Estatutos Generales, y los empleados de tiempo parcial y de tiempo completo quedan cubiertos desde el primer día de trabajo, según la Workers' Compensation Commission (opens in a new tab) (Comisión de Compensación Laboral). Para un REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria) o un administrador de propiedades, la pregunta de fondo es qué entidad emplea a las personas que trabajan en cada propiedad y si una relación con un contratista cumple las reglas de la ley de Connecticut. El dueño de una propiedad puede responder por ciertos trabajadores de contratistas sin seguro cuando se cumplen las condiciones de Conn. Gen. Stat. § 31-291 (opens in a new tab). La cobertura puede venir de una aseguradora con licencia, del autoseguro individual de un empleador que califique o de un arreglo de autoseguro grupal o mutuo.

El lugar de la compensación laboral dentro del programa completo de un REIT se explica en seguro para REIT, y el programa de Connecticut en su conjunto en seguro para un REIT en Connecticut.

¿Un REIT sin empleados en Connecticut tiene igual una cuestión de compensación laboral?

Con frecuencia sí, porque alguien tiene que emplear a quienes trabajan en una propiedad. Muchos REIT son dueños de sus edificios a través de entidades propietarias y usan un administrador, una subsidiaria gravable del REIT o proveedores externos para el personal en sitio. La entidad que usa a esos empleados a cambio de pago es un empleador según la ley, y la ley no permite suponer de antemano cuál es esa entidad en un arreglo concreto.

Las presentaciones públicas muestran cuánto cambian los arreglos. El Formulario 10-K de 2023 de NexPoint Residential Trust (opens in a new tab) indica que su administrador de propiedades, BH, debe mantener un seguro de compensación laboral para los empleados de BH en cada propiedad o cerca de ella, mientras las entidades propietarias tienen seguro de propiedad y de responsabilidad civil y nombran a BH como asegurado adicional. El Formulario 10-K de 2022 de VineBrook Homes Trust (opens in a new tab) indica que la empresa mantiene un seguro de compensación laboral para todos los empleados de su administrador que trabajan en cada propiedad o cerca de ella. La declaración de registro de 2017 de Griffin Capital Essential Asset REIT (opens in a new tab) indica que su administrador o subadministrador contrata y dirige a quienes operan las propiedades, desde los gerentes en sitio hasta el personal de edificio y mantenimiento.

Son los arreglos de tres empresas. No clasifican a los trabajadores de nadie ni deciden qué entidad debe tener la cobertura en una propiedad de Connecticut, y un contrato de administración que asigna la obligación no cambia a quién trata la ley como empleador. Empiece por anotar cada entidad que usa trabajadores en cada edificio.

¿Quién cuenta como empleador y como empleado?

Las definiciones de Connecticut son amplias. Según Conn. Gen. Stat. § 31-275 (opens in a new tab), es empleador toda persona, corporación, compañía de responsabilidad limitada, firma, sociedad, asociación voluntaria, asociación por acciones, el estado y cualquier corporación pública dentro del estado que use los servicios de uno o más empleados a cambio de pago. Es empleado, por lo general, quien ha celebrado o trabaja bajo un contrato de servicio o de aprendizaje con un empleador, con las exclusiones que enumera la sección.

La obligación de asegurar se deriva de esas definiciones. Cada empleador sujeto al capítulo 568 debe dar compensación a sus empleados contratando un seguro o calificando como autoasegurado según el § 31-284 (opens in a new tab). La descripción de la Comisión no fija un número mínimo de empleados: un empleado de tiempo parcial cuenta desde el primer día. Las reglas para un solo empleado en otros estados se comparan en compensación laboral para un solo empleado.

¿Los superintendentes, el personal de mantenimiento, de arrendamiento y los porteros son empleados?

El cargo no decide la condición. El capítulo 568 no tiene una excepción general para la administración de propiedades que alcance a superintendentes, personal de mantenimiento, de arrendamiento o porteros; la condición de cada persona depende de la relación laboral según la ley y de cualquier exclusión que corresponda.

Una exclusión aparece con el personal residente. La Sección 31-275 (opens in a new tab) excluye a la persona que presta cualquier servicio en una vivienda privada o alrededor de ella si el dueño o el ocupante no la emplea de forma regular más de 26 horas por semana. Esa exclusión está escrita para viviendas privadas y no debe extenderse de forma automática a una propiedad comercial de apartamentos u oficinas.

Las etiquetas de contratista tampoco resuelven nada. Un contrato, una factura, una LLC o un formulario 1099 no establecen por sí solos la condición de contratista independiente, y la clasificación de trabajadores es técnica y compleja, según las preguntas frecuentes sobre clasificación errónea (opens in a new tab) del Department of Labor (Departamento de Trabajo) de Connecticut. Su análisis para el seguro de desempleo usa la prueba ABC, en la que el negocio debe demostrar las tres condiciones: el trabajador está libre de dirección y control al prestar el servicio, por contrato y en la práctica; el servicio está fuera del giro habitual del negocio o fuera de todos sus lugares de trabajo; y el trabajador se dedica habitualmente a un oficio independiente de la misma naturaleza. El Departamento de Trabajo indica también que la Comisión de Compensación Laboral considera otros factores en un reclamo, así que las dos agencias no usan una sola prueba para todo.

¿Cuándo responde el dueño de una propiedad por los trabajadores de un contratista?

La Sección 31-291 (opens in a new tab) fija la regla del empleador principal. Cuando un empleador principal encarga un trabajo a través de un contratista o subcontratista, el trabajo forma parte o es un proceso del giro de ese empleador principal y se realiza en un local que él controla, el empleador principal debe pagar la compensación como si el trabajo se hubiera hecho sin el contratista.

La regla tiene condiciones. No hace que todo dueño responda por los empleados de todos sus proveedores; hay que analizar el trabajo, el negocio, el local, el control y las relaciones. Una cuadrilla que cambia la membrana de un techo y un servicio de porteros que limpia las áreas comunes pueden dar resultados distintos.

Un certificado de seguro prueba la cobertura que declara, pero no decide la condición del trabajador ni elimina por sí solo la responsabilidad del empleador principal. El servicio de verificación de cobertura (opens in a new tab) de la Comisión revisa si un negocio tiene compensación laboral y muestra datos básicos de la póliza. Las aseguradoras o los agentes pueden cobrar cargos por un contratista sin seguro según la Sección 31-291 (opens in a new tab), según la Comisión de Compensación Laboral (opens in a new tab). Revise la cobertura del contratista antes de que empiece el trabajo y otra vez en cada renovación.

¿Puede un dueño, directivo, socio o miembro de una LLC quedar excluido?

Algunos pueden, con una presentación formal. Un propietario único debe aceptar la Workers' Compensation Act (Ley de Compensación Laboral) para que se le trate como empleador a efectos del seguro, y usa el Formulario 75 para elegir su inclusión. Un directivo de una corporación o el administrador de una LLC que quiera quedar excluido presenta el Formulario 6B, y todos los socios de una sociedad que quieran quedar excluidos presentan el Formulario 6B-1, según los formularios de elección de cobertura (opens in a new tab) de la Comisión. La Comisión también ofrece un trámite electrónico para el Formulario 6B.

Una exclusión existe solo cuando se presenta. Un contrato, el trato en la nómina o una declaración informal no la crean, y la Sección 31-275 (opens in a new tab) tiene otras reglas especiales para ciertos directivos y para no residentes. Confirme qué categoría corresponde a cada persona y entidad antes de contar con una exclusión.

¿Qué pasa si falta la cobertura exigida?

Las multas de Connecticut están en el § 31-288 (opens in a new tab). Después de que un juez administrativo determina que un empleador no cumple, la multa civil es de no menos de $500 por empleado o $5,000, lo que sea menor, y de no más de $50,000. Se suman $100 por cada día posterior a esa determinación en que el empleador siga sin cumplir, con un tope de $50,000 en total. Las multas se pagan al Second Injury Fund (Fondo de Segunda Lesión), y si no se pagan en 90 días puede presentarse una demanda civil por el doble de la multa.

La exposición penal alcanza a las personas, no solo a las entidades. El incumplimiento consciente y deliberado es un delito grave de clase D para el dueño de una empresa unipersonal, un socio, un principal de una LLC o un directivo de una corporación. El empleador que no cumple el requisito de seguro, o que a sabiendas presenta empleados como contratistas independientes o da a una aseguradora datos falsos sobre sus empleados para pagar una prima menor, queda además sujeto a una orden de suspensión de trabajos del Labor Commissioner (Comisionado de Trabajo). Las disposiciones sobre multas se modificaron de forma sustancial con la Public Act 95-277, vigente desde el 1 de julio de 1995, y han tenido cambios posteriores.

Un empleador sin seguro también puede responder personalmente por la compensación que se deba según la ley, según los hechos.

¿Puede autoasegurarse un empleador en Connecticut?

Sí, con aprobación. Connecticut permite el autoseguro individual y el autoseguro grupal o mutuo. El empleador que busca quedar exento del seguro comercial presenta una solicitud a la presidencia de la Comisión o a quien esta designe, y el Reglamento § 31-284-2 (opens in a new tab) exige mantener vigente el seguro de compensación laboral durante la solicitud y hasta que entre en vigor la autorización de autoseguro.

La solicitud de autoseguro (opens in a new tab) pide prueba satisfactoria de solvencia y de capacidad financiera para pagar beneficios y contribuciones, y el empleador asume el pago de los reclamos y el trabajo administrativo adicional. La Sección 31-284 (opens in a new tab) exige una garantía para las contribuciones salvo que el empleador cumpla sus requisitos financieros; esa garantía puede presentarse ante el Insurance Commissioner (Comisionado de Seguros), darse a través de una aseguradora autorizada o combinarse según lo apruebe el Comisionado. La Comisión revisa las solicitudes dentro de su función, mientras el Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) otorga licencia a las organizaciones de autoseguro grupal o mutuo.

¿Qué beneficios y obligaciones de reporte se aplican?

La compensación laboral de Connecticut funciona sin determinar culpa. Los beneficios pueden incluir tratamiento médico razonable y necesario, incapacidad total temporal según el § 31-307 (opens in a new tab), incapacidad parcial temporal y permanente e indemnización específica según el § 31-308 (opens in a new tab), y beneficios por muerte y para dependientes según el § 31-306 (opens in a new tab).

Las tarifas de beneficios cambian cada 1 de octubre. Para lesiones desde el 1 de octubre de 2024, la tarifa máxima semanal fue de $1,654, según el informe anual del año fiscal 2025 (opens in a new tab) de la Comisión. Para lesiones entre el 1 de octubre de 2025 y el 30 de septiembre de 2026, la tabla de beneficios 2025 a 2026 (opens in a new tab) fija el beneficio semanal máximo en $1,716 y el mínimo en $343.20, que es el 20% del máximo, sujeto al límite salarial de la ley. Una tabla nueva entró en vigor el 1 de octubre de 2026 con el Memorándum No. 2026-05, así que use la tabla de beneficios (opens in a new tab) que corresponde a la fecha de la lesión.

Los reportes tienen su propio reloj. Los empleadores deben publicar el aviso exigido de cobertura de compensación laboral y dar a sus empleados la información que pide la Sección 31-284 (opens in a new tab). Según el § 31-294b (opens in a new tab), los empleadores envían a la Comisión los reportes de las lesiones que cubren sus reglas, junto con los avisos de reclamo, cada semana o con más frecuencia si se les indica, y las copias van al Comisionado de Trabajo. Una vez presentado el primer reporte, la Comisión debe entregar al empleado lesionado un Formulario 30C dentro de cinco días hábiles. Según el § 31-294c (opens in a new tab), el aviso escrito de un reclamo vence por lo general un año después del accidente o tres años después del primer síntoma de una enfermedad laboral, con plazos propios para los reclamos por muerte.

¿Qué agrega la contribución al Second Injury Fund?

El Second Injury Fund, a cargo del State Treasurer (Tesorero del Estado), se financia con contribuciones de los empleadores de Connecticut, según la Oficina del Tesorero del Estado (opens in a new tab). Los empleadores asegurados pagan con un recargo en sus pólizas de compensación laboral calculado sobre la prima directa emitida. Los autoasegurados pagan según las pérdidas médicas y de indemnización pagadas el año calendario anterior.

En el año fiscal 2026, cuatro contribuciones sumaron $24 millones para los empleadores asegurados y $4.9 millones para los autoasegurados, $28.9 millones en total. Para el año fiscal 2027, la tasa sigue en 2.25% para las aseguradoras y es de 2.75% para los empleadores autoasegurados. El Fondo también atiende reclamos transferidos, reclamos contra empleadores sin seguro, ajustes por costo de vida y ciertos reclamos con varios empleadores, según sus preguntas frecuentes (opens in a new tab); su facultad para cobrar contribuciones está en el § 31-354 (opens in a new tab).

¿Qué agencia se ocupa de qué, y qué es el Assigned Risk Plan?

Dos agencias estatales se reparten el trabajo. La Comisión de Compensación Laboral atiende reclamos, disputas, formularios, recursos para empleadores, la aprobación del autoseguro y la verificación de cobertura, y no vende seguros ni supervisa aseguradoras. El Departamento de Seguros de Connecticut atiende aseguradoras, productores, pólizas, tarifas, presentaciones y quejas de seguros, según su página de compensación laboral (opens in a new tab).

Cuando ninguna aseguradora quiere cubrir una cuenta de forma voluntaria, el Connecticut Workers' Compensation Assigned Risk Plan (Plan de Riesgo Asignado), administrado por NCCI, es la vía que indica el Departamento de Seguros en esa página. La licencia de un productor le da autoridad para ofrecer, negociar o vender ciertos ramos, según la página de licencias de productores (opens in a new tab) del Departamento, así que revise la agencia y a la persona en la búsqueda de licencias de seguros de Connecticut (opens in a new tab).

Qué preguntar a la agencia

Lleve el organigrama de entidades, los contratos de administración, la nómina por ubicación y la lista de contratistas, y pregunte:

• ¿Qué entidad legal figura como empleador, y coincide con quien realmente emplea al personal de la propiedad?
• ¿Qué ubicaciones y clases de nómina de Connecticut se incluyen, y está cubierto todo el personal de las propiedades?
• ¿Cómo se trata al personal de mantenimiento, de arrendamiento, a los porteros, superintendentes y trabajadores temporales?
• ¿Qué registros de nómina y de subcontratistas pedirá la auditoría?
• ¿Cómo se verificarán los certificados y la cobertura de los contratistas, y qué pasa si la póliza de un contratista vence a mitad de la obra?
• ¿Hay directivos, miembros de LLC o socios excluidos, y están presentados los formularios?
• ¿La aseguradora tiene licencia en Connecticut, y hay colocación en riesgo asignado si no hay colocación voluntaria?
• ¿Quién presenta los primeros reportes de lesión, y qué atiende el empleador y qué la aseguradora en un reclamo?
• ¿Qué alternativas de autoseguro permite la ley para este grupo de entidades?

Las obligaciones de compensación laboral de los propios inquilinos, y lo que un contrato puede exigirles, están en requisitos de seguro para inquilinos de REIT en Connecticut. Las demás pólizas que suele tener un empleador en Connecticut están en seguro para pequeños negocios en Connecticut.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo empieza la cobertura de compensación laboral en Connecticut?

Los empleados de tiempo parcial y de tiempo completo quedan cubiertos desde el primer día de trabajo, según la Comisión de Compensación Laboral. No hay un período de espera según las horas o la cantidad de empleados.

¿Un trabajador con formulario 1099 cuenta como contratista independiente en Connecticut?

No de forma automática. El Departamento de Trabajo dice que la clasificación es técnica, usa la prueba ABC para el desempleo e indica que la Comisión de Compensación Laboral considera otros factores en un reclamo.

¿Puede el dueño de una propiedad responder por el trabajador lesionado de un contratista?

Sí, cuando se cumplen las condiciones de la Sección 31-291 (opens in a new tab): el trabajo forma parte o es un proceso del giro del dueño y se realiza en un local que él controla. Un certificado del contratista no elimina por sí solo esa responsabilidad.

¿Puede quedar excluido un miembro de una LLC o un directivo de una corporación?

Un directivo o el administrador de una LLC puede elegir la exclusión con el Formulario 6B, y los socios de una sociedad con el Formulario 6B-1. La exclusión existe solo una vez hecha la presentación según el trámite de la Comisión.

¿Cuál es la multa por no asegurar la cobertura?

La Sección 31-288 (opens in a new tab) fija una multa civil de al menos $500 por empleado o $5,000, lo que sea menor, y de hasta $50,000, más $100 por día después de la determinación de incumplimiento, con tope de $50,000. El incumplimiento consciente y deliberado es un delito grave de clase D para la persona responsable.

Su próximo paso

Anote cada entidad que usa trabajadores en cada propiedad de Connecticut, reúna los contratos de administración y los certificados de los contratistas, y lleve las preguntas de arriba a una agencia con licencia. Puede encontrar agencias por ciudad y categoría en el directorio de agencias de seguros de Connecticut de Riskado.