Seguro de líneas excedentes para propiedades de REIT en Connecticut: riesgos difíciles de colocar y reglas estatales

El seguro de líneas excedentes (surplus lines) en Connecticut es una cobertura colocada por un corredor de líneas excedentes con licencia en una aseguradora no admitida que es elegible, y se usa cuando el mercado admitido no ofrece la colocación que la propiedad necesita o cuando aplica una excepción de la ley. Para un REIT con propiedades en Connecticut, las primeras comprobaciones son el estado de origen del asegurado, la licencia del corredor, la elegibilidad de la aseguradora, las reglas que rigen en la fecha de colocación según C.G.S. § 38a-741 (opens in a new tab), el impuesto de Connecticut del 4% sobre la prima cuando Connecticut es el estado de origen, el aviso obligatorio en la póliza según C.G.S. § 38a-745 (opens in a new tab) y la falta de protección de la Connecticut Insurance Guaranty Association (Asociación de Garantía de Seguros de Connecticut). La Ley Pública 26-69 (opens in a new tab) cambió las reglas de búsqueda diligente y de informes a partir del 1 de octubre de 2026, así que la fecha de colocación pesa tanto como la propiedad.

La forma en que se arman los programas de seguro de los REIT a nivel nacional está en seguro para REIT y, para edificios y rentas, en seguro de propiedad para REIT. El resto del programa de un REIT en Connecticut está en seguro para REIT en Connecticut, y el término se define en seguro de líneas excedentes.

¿Qué convierte una colocación en líneas excedentes en Connecticut?

Una aseguradora admitida tiene autorización para operar su ramo en Connecticut y está regulada como compañía admitida. Una aseguradora de líneas excedentes no es admitida. Aun así, puede aceptar negocios de Connecticut cuando cumple las reglas de elegibilidad del estado, y solo un corredor de líneas excedentes con licencia puede colocar cobertura con ella. Un corredor de líneas excedentes coloca cobertura con una aseguradora no admitida después de agotar el mercado admitido, según el Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) (opens in a new tab), y C.G.S. § 38a-794 (opens in a new tab) autoriza a ese corredor a conseguir pólizas de aseguradoras sin autorización en Connecticut, dentro de los límites de la ley. Uno de esos límites importa a los dueños de propiedades: el corredor no puede colocar una cobertura que esté disponible a través de un mecanismo de mercado residual.

La elegibilidad no convierte a una aseguradora de líneas excedentes en una compañía admitida. Sus tarifas y formularios no se revisan como los de una aseguradora admitida, y la póliza lo dice en su portada. Esa diferencia cambia las preguntas que el gerente de riesgos de un REIT lleva a la revisión de la póliza, desde el texto de las exclusiones hasta lo que pasa si la aseguradora no puede pagar.

Los bienes raíces comerciales llegan a este mercado por muchas razones. Los materiales del Departamento de Seguros mencionan los edificios desocupados como ejemplo en las instrucciones de la declaración jurada de líneas excedentes (opens in a new tab) y tratan el seguro de inundación como una excepción a la regla de búsqueda diligente. El viento costero, la remodelación, los sistemas de edificio envejecidos, la exposición ambiental, el riesgo cibernético y las capas de responsabilidad civil en exceso son otros temas comunes en las conversaciones de colocación. Ninguna de estas categorías significa que una propiedad en particular no pueda conseguir cobertura admitida; esa respuesta sale de la oferta real del riesgo en el mercado.

El mercado es grande en Connecticut. Las primas de líneas excedentes por riesgos de Connecticut sumaron $1,044,681,771 en 2022, incluidos $787,197,041 en incendio y líneas afines y $151,126,589 en otra responsabilidad civil, según un paquete de reunión de la NAIC de 2023 (opens in a new tab). Son cifras de 2022, no el volumen actual.

¿Las reglas de qué estado aplican a un REIT con propiedades en varios estados?

El estado de origen decide qué reglas de líneas excedentes y qué impuesto aplican, y un edificio en Connecticut no resuelve esa pregunta por sí solo. Según la ley federal Nonadmitted and Reinsurance Reform Act (Ley de Reforma de Seguros No Admitidos y Reaseguros), 15 U.S.C. § 8206 (opens in a new tab), el estado de origen es aquel donde el asegurado tiene su sede principal de negocios. Si el 100% del riesgo asegurado está fuera de ese estado, el estado de origen pasa a ser aquel al que se asigna el mayor porcentaje de la prima gravable del contrato. Cuando un grupo afiliado tiene más de un asegurado nombrado en un solo contrato no admitido, el estado de origen sigue al miembro del grupo con la mayor parte de la prima.

Connecticut es el estado de origen de un asegurado con su sede principal de negocios en Connecticut aunque parte del riesgo esté en otro lugar, según el Boletín SL-06 del Departamento de Seguros (opens in a new tab) (10 de octubre de 2025). Un REIT con sede en otro estado y un parque de oficinas en Connecticut puede responder ante el estado de su sede. Antes de salir al mercado, identifique al asegurado nombrado, la estructura del grupo afiliado, la sede principal de negocios, cada ubicación y sección de cobertura, los requisitos del prestamista y la fecha prevista de colocación, y pida al corredor que documente cómo se determinó el estado de origen.

¿Quién puede colocar cobertura de líneas excedentes en Connecticut?

Solo una persona, firma, asociación o corporación con licencia de corredor de líneas excedentes de Connecticut puede colocar esta cobertura. Según C.G.S. § 38a-794 (opens in a new tab), el solicitante debe estar domiciliado y tener una oficina en Connecticut, o ser un no residente que quiere operar en el estado, y debe tener licencia de productor de seguros.

Un residente de Connecticut necesita una licencia activa y en regla de Productor de Propiedad y Accidentes (Producer Property & Casualty) de Connecticut, aprobar el examen de líneas excedentes y presentar la solicitud por medio de NIPR (opens in a new tab), según el Departamento de Seguros de Connecticut (opens in a new tab). No se exige un curso previo ni una fianza. Un no residente con una licencia equivalente en otro estado puede recibir reciprocidad, y una entidad comercial debe designar a una persona responsable con licencia. Usted puede confirmar el estado de cualquier corredor en la búsqueda de licencias de seguros de Connecticut (opens in a new tab) antes de compartir los datos de su cartera. La diferencia entre el papel de un corredor y el de un agente está en corredor de seguros vs agente.

¿Qué cambió en Connecticut el 1 de octubre de 2026?

La Ley Pública 26-69 (opens in a new tab) modificó C.G.S. § 38a-741(b) (opens in a new tab) a partir del 1 de octubre de 2026. La reforma elimina el texto anterior que obligaba al asegurado y al titular de la licencia a demostrar la búsqueda diligente, y da al comisionado de seguros la facultad de exigir informes anuales a los corredores de líneas excedentes. Mantiene las excepciones para el seguro de inundación, para los compradores comerciales exentos y para las colocaciones hechas por medio de un corredor mayorista de líneas excedentes no afiliado.

Las colocaciones hechas con las reglas anteriores seguían el Boletín SL-05 (opens in a new tab) (4 de octubre de 2023). Se presumía la búsqueda diligente cuando el ramo aparecía en la Lista Exportable (Exportable List) o cuando tres aseguradoras autorizadas que solían suscribir esa cobertura habían rechazado el riesgo. Cada registro de rechazo debía indicar el motivo concreto, la fecha y el nombre y cargo del suscriptor que rechazaba, y los registros se guardaban durante la vigencia de la póliza y un año después.

El Departamento indica que el Boletín SL-07 reemplaza al SL-06 a partir del 1 de octubre de 2026. Como una renovación puede quedar a ambos lados del cambio, pregunte al corredor qué versión del § 38a-741 (opens in a new tab) aplica en su fecha de colocación y qué registros guarda según el boletín vigente.

¿Cuándo sigue importando la búsqueda en el mercado admitido?

La búsqueda todavía da forma al expediente, aun donde la reforma de 2026 la aligera. La Lista Exportable reúne los ramos o componentes que el Departamento considera generalmente no disponibles en aseguradoras con licencia, y con las reglas anteriores se presumía que un ramo de esa lista cumplía el requisito de búsqueda diligente. El seguro de inundación es una excepción legal a la regla de búsqueda diligente; las zonas y la cobertura para edificios de REIT están en seguro de inundación para propiedades de REIT en Connecticut.

Un REIT grande puede calificar como comprador comercial exento (exempt commercial purchaser). Según 15 U.S.C. § 8206 (opens in a new tab), el comprador debe emplear o contratar a un gerente de riesgos calificado, debe haber pagado más de $100,000 en primas comerciales de propiedad y accidentes en todo el país durante los 12 meses anteriores, y debe cumplir al menos una prueba adicional, como las de patrimonio neto, ingresos, número de empleados, presupuesto de entidad pública o municipio que fija la ley.

Connecticut agregó un paso de divulgación para esa excepción. Según el Boletín SL-06 (opens in a new tab), el corredor informaba que el seguro admitido podía o no estar disponible y que podía ofrecer mayor supervisión regulatoria, y luego el comprador pedía por escrito la colocación con una aseguradora no autorizada. Con el SL-07 vigente desde el 1 de octubre de 2026, confirme con el corredor el procedimiento actual para la fecha de colocación y guarde la solicitud firmada con el expediente de la póliza.

¿Cómo se comprueba que la aseguradora es elegible?

Una aseguradora domiciliada en Estados Unidos debe demostrar que está autorizada en su jurisdicción de origen y que tiene al menos $15 millones en capital y superávit totales, según la norma de elegibilidad del Departamento de Seguros (opens in a new tab) revisada en enero de 2022. También presenta el Formulario SL-2, un poder notarial y una cuota de solicitud de $1,000. Una aseguradora extranjera (alien insurer), domiciliada fuera de Estados Unidos, necesita un gerente o representante en Estados Unidos y debe figurar en el Listado Trimestral de Aseguradoras Extranjeras de la NAIC (NAIC Quarterly Listing of Alien Insurers).

Cuando el Departamento confirma que se cumplen los requisitos, la aseguradora puede aparecer en la lista de Connecticut de compañías con licencia, reaseguradoras aprobadas y aseguradoras de líneas excedentes (opens in a new tab). El listado de la NAIC forma parte de la elegibilidad de una aseguradora extranjera, pero no demuestra que cada póliza, ramo o transacción cumpla los requisitos de Connecticut. Pida al corredor la confirmación de elegibilidad y la información financiera de la aseguradora, y compare el formulario de la póliza, los endosos, las exclusiones y las condiciones con el formulario admitido que le ofrecieron o que esperaba.

¿Cómo funciona el impuesto del 4% sobre líneas excedentes en Connecticut?

Connecticut grava las primas de líneas excedentes con el 4% de la prima bruta cobrada al asegurado, según las preguntas frecuentes sobre líneas excedentes del Departamento de Seguros (opens in a new tab). Los cargos del corredor, de servicio y de póliza no pagan este impuesto. El impuesto aplica cuando Connecticut es el estado de origen, y C.G.S. § 38a-743 (opens in a new tab) regula el pago y la asignación. Esa sección también exime las pólizas emitidas al Estado de Connecticut, a un pueblo o agencia de Connecticut, o a un distrito fiscal especial nombrado en la póliza y responsable de sus primas. Para un período de póliza anterior, confirme la tasa que regía entonces con el Departamento de Seguros de Connecticut o con la ley vigente en esa fecha.

El corredor de líneas excedentes presenta la declaración y paga por medio de OPTins (opens in a new tab) con el proceso SL-9. Ya no hace falta reunir ni enviar los formularios SL-8 con las declaraciones trimestrales, y un trimestre sin actividad no requiere declaración. Las fechas de pago siguen el trimestre calendario:

El seguro adquirido de forma independiente, comprado directamente a una aseguradora no admitida sin un corredor de líneas excedentes de Connecticut, sigue un proceso aparte del Department of Revenue Services (Departamento de Servicios de Ingresos) con el Formulario 115A. En la factura, pida al corredor que muestre en líneas separadas la prima bruta, cada cargo y el impuesto del 4%, y que diga quién presenta el SL-9 y cuándo.

¿Qué aviso debe aparecer en la póliza?

Toda póliza de líneas excedentes emitida o renovada a partir del 1 de enero de 2015 debe llevar este aviso en su portada, en letras mayúsculas en negrita de al menos 12 puntos, según C.G.S. § 38a-745 (opens in a new tab). El texto legal está en inglés:

"NOTICE

THIS IS A SURPLUS LINES POLICY AND IS NOT PROTECTED BY THE CONNECTICUT INSURANCE GUARANTY ASSOCIATION OR SUBJECT TO REVIEW BY THE CONNECTICUT INSURANCE DEPARTMENT. IT IS IMPORTANT THAT YOU READ AND UNDERSTAND THIS POLICY."

En español, el aviso dice que la póliza es de líneas excedentes, que no está protegida por la Asociación de Garantía de Seguros de Connecticut ni sujeta a revisión del Departamento de Seguros de Connecticut, y que es importante leerla y entenderla. Son dos puntos distintos: la falta de protección de la asociación de garantía y la exclusión de la revisión del Departamento. Un prestamista que revisa la constancia de seguro puede preguntar por ambos, así que conviene tener la portada de la póliza en el expediente de cierre.

¿Qué pasa si una aseguradora de líneas excedentes quiebra?

La Asociación de Garantía de Seguros de Connecticut no protege las pólizas de líneas excedentes. El aviso legal lo dice, y la publicación del Departamento sobre la red de protección al consumidor (opens in a new tab) incluye a las aseguradoras de líneas excedentes, a las aseguradoras no autorizadas y a las que no tienen licencia para vender seguros de propiedad y accidentes en Connecticut entre las compañías excluidas de la protección de garantía de propiedad y accidentes.

Para un REIT, eso da más peso a la información financiera de la aseguradora, al arreglo para atender reclamos y a la aceptación de la aseguradora por parte del prestamista. Pregunte quién administra los reclamos, dónde se reporta una pérdida y si los documentos del préstamo fijan algún requisito que la aseguradora deba cumplir. Las cláusulas de seguro de los préstamos para propiedades en Connecticut están en requisitos de seguro del prestamista para REIT en Connecticut.

¿Qué debe preguntar un REIT antes de contratar?

Lleve estas preguntas al corredor que maneja la colocación:

• ¿El corredor tiene licencia de corredor de líneas excedentes de Connecticut, y quién es la persona responsable con licencia designada por la entidad?
• ¿Cómo se determinó el estado de origen, y qué entidad y asignación de prima lo respaldan?
• ¿La aseguradora está en la lista de aseguradoras de líneas excedentes elegibles de Connecticut, y si es extranjera, figura en el Listado Trimestral de Aseguradoras Extranjeras de la NAIC?
• Si la aseguradora está domiciliada en Estados Unidos, ¿su registro de elegibilidad muestra el capital y superávit exigidos?
• ¿Qué versión de C.G.S. § 38a-741 (opens in a new tab) aplica en la fecha de colocación?
• ¿La colocación se apoya en una excepción de Lista Exportable, inundación, comprador comercial exento o corredor mayorista, y qué divulgaciones y registros por escrito se guardan?
• ¿En qué se diferencian el formulario, los endosos, las exclusiones y las condiciones de la póliza del formulario admitido que se está considerando?
• ¿Cuál es la prima bruta, qué cargos van aparte y cómo se muestra el impuesto del 4%?
• ¿Quién presenta el SL-9 y en qué fecha?
• ¿Cuál es la dirección para reportar reclamos y quién es el administrador de reclamos?
• ¿La póliza lleva el aviso legal?
• ¿El prestamista aceptó la aseguradora, el formulario de la póliza, las condiciones de cancelación y la constancia de seguro?

Las quejas sobre un corredor con licencia o una compañía de seguros van a la División de Asuntos del Consumidor del Departamento de Seguros de Connecticut (opens in a new tab). Las preguntas de impuestos sobre seguros adquiridos de forma independiente van al Departamento de Servicios de Ingresos de Connecticut.

Preguntas frecuentes

¿Una aseguradora de líneas excedentes tiene licencia en Connecticut?

No. Una aseguradora de líneas excedentes no es admitida, aunque debe cumplir los requisitos de elegibilidad de Connecticut antes de que un corredor de líneas excedentes con licencia le coloque negocios de Connecticut. La elegibilidad no somete sus tarifas ni sus formularios a la revisión del Departamento.

¿Connecticut todavía exige tres rechazos?

La regla cambió el 1 de octubre de 2026, cuando la Ley Pública 26-69 (opens in a new tab) modificó C.G.S. § 38a-741(b) (opens in a new tab) y dio al comisionado la facultad de exigir informes anuales a los corredores. La presunción de tres rechazos del Boletín SL-05 describía las reglas anteriores, así que deciden la ley y el procedimiento del Departamento vigentes en la fecha de colocación.

¿Quién paga el impuesto de líneas excedentes en Connecticut?

En los negocios colocados por un corredor con Connecticut como estado de origen, el corredor de líneas excedentes presenta la declaración y paga por medio de OPTins, y el impuesto es el 4% de la prima bruta cobrada al asegurado. El seguro adquirido de forma independiente se maneja aparte, por medio del Departamento de Servicios de Ingresos con el Formulario 115A.

¿Un REIT con sede fuera de Connecticut puede tener a Connecticut como estado de origen?

Por lo general no, porque el estado de origen sigue a la sede principal de negocios. La excepción surge cuando todo el riesgo asegurado está fuera del estado de la sede; entonces el estado con la mayor parte de la prima gravable pasa a ser el estado de origen, y ese estado podría ser Connecticut.

¿Se puede colocar seguro de inundación en líneas excedentes sin búsqueda diligente?

Sí. El seguro de inundación es una de las excepciones que Connecticut mantiene en C.G.S. § 38a-741 (opens in a new tab), junto con los compradores comerciales exentos y las colocaciones por medio de un corredor mayorista de líneas excedentes no afiliado. La póliza sigue llevando el aviso legal y paga el impuesto del 4% cuando Connecticut es el estado de origen.

Su próximo paso

Reúna el organigrama de las entidades, la lista de ubicaciones, las cláusulas de seguro del prestamista y cualquier rechazo o solicitud por escrito que ya esté en el expediente, y lleve las preguntas de arriba a un corredor o una agencia con licencia. Puede encontrar agencias por ciudad y categoría en el directorio de Riskado de agencias de seguros en Connecticut, y verificar la licencia de cualquier corredor en la búsqueda de licencias de seguros de Connecticut (opens in a new tab) antes de compartir los datos de su cartera.