Seguro al valor de reemplazo
El seguro al valor de reemplazo compara el límite de su seguro de propiedad con lo que costaría reconstruir o reemplazar el bien. Indica si la cobertura alcanza y si un daño cubierto se paga a costo de reemplazo o se reduce por coaseguro. Se basa en el costo de reconstrucción, no en el valor de mercado.
También se llama: relación seguro a valor, relación entre el monto asegurado y el valor de reemplazo, seguro al valor, ITV, Insurance to value, insurance-to-value ratio
La cifra que importa aquí es el costo de reconstruir su casa con mano de obra y materiales actuales, no lo que pagó por ella ni lo que dice la tasación de impuestos. Si el límite de vivienda queda muy por debajo de ese costo, una pérdida parcial puede pagarse reducida y una pérdida total puede no alcanzar para reconstruir. El resultado depende de la página de declaraciones, el método de valoración, el deducible y los endosos.
Cómo una cobertura baja reduce el pago
La mayoría de las pólizas de propiedad exigen asegurar al menos el 80 por ciento del costo de reemplazo; si no, los pagos pueden reducirse de forma proporcional, según la Dear Homeowner: Insurance Guide de Connecticut (opens in a new tab). El New York Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros de Nueva York) (opens in a new tab) lo muestra con una casa que costaría $100,000 reconstruir y que está asegurada por solo $50,000:
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| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Umbral del 80% | 80% de $100,000 | $80,000 |
| Reparación cubierta del techo | Techo de 15 años, vida útil de 25 | $5,000 |
| Valor real en efectivo | $5,000 × (1 menos 15/25) | $2,000 |
| Cálculo proporcional | $50,000 ÷ $80,000 × $5,000 | $3,125 |
| Paga la aseguradora | El mayor de los dos, antes del deducible | $3,125 |
| Queda a cargo del dueño | $5,000 menos $3,125, más el deducible | $1,875 |
La diferencia de $1,875 sale de haber asegurado solo la mitad del costo de reemplazo, y el deducible se resta aparte.
El método de valoración también cambia el pago. En un ejemplo del Connecticut Insurance Department (Departamento de Seguros de Connecticut) (opens in a new tab), un techo de $15,000 con deducible de $1,000 recibe $14,000 con cobertura de costo de reemplazo y $4,000 con cobertura de valor real en efectivo y $10,000 de depreciación.
Niveles de cobertura y endosos que cambian el resultado
Asegurar el 80 por ciento puede bastar para que una pérdida parcial se pague a costo de reemplazo, pero no cubre una pérdida total si el límite queda por debajo del costo completo de reconstruir. Para una pérdida total, la guía de Connecticut (opens in a new tab) indica asegurar el 100 por ciento del costo de reemplazo.
- Costo de reemplazo: paga reparar o reemplazar con materiales de clase y calidad similares, sin depreciación, dentro del límite. No paga mejoras a materiales más caros.
- Valor real en efectivo: paga el costo de reemplazo menos la depreciación; cuesta menos y paga menos por bienes con desgaste.
- Costo de reemplazo funcional: usa materiales más económicos con la misma función, como paneles de yeso en lugar de yeso tradicional.
- Costo de reemplazo extendido: puede subir el límite en un monto o porcentaje fijo cuando reconstruir cuesta más que el límite.
- Costo de reemplazo garantizado: puede pagar la reconstrucción completa sin importar el límite, si la póliza cumple esa definición. California prohíbe venderlo con ese nombre si no paga la reconstrucción completa, según el California Department of Insurance (opens in a new tab).
- Protección contra la inflación (inflation guard): sube los límites de forma automática según el costo de construcción.
- Cobertura por ordenanza o ley: puede pagar los costos adicionales que exigen los códigos de construcción actuales, que una póliza estándar no suele cubrir sin ella.
- Endoso de costo de reemplazo para contenido: cambia la liquidación de sus pertenencias de valor real en efectivo a costo de reemplazo.
La prima depende del monto y el alcance de la cobertura, la ubicación, el edificio, el deducible y los endosos; pida cotizaciones que detallen cada opción.
Dónde aparece el término
El concepto aparece en pólizas de vivienda (HO-3 y similares), de condominio (HO-6), de inquilino (sobre todo para pertenencias), de vivienda contra incendio y de propiedad comercial. Usted lo verá en el límite de vivienda de la cotización, en la página de declaraciones (Cobertura A, pertenencias, deducibles y endosos), en la cláusula de liquidación o de coaseguro, en la renovación, en el estimado de costo de reemplazo de la aseguradora y en el estimado de un reclamo.
Lo que cambian Connecticut y Nueva York
En Connecticut, Conn. Gen. Stat. § 38a-313 (opens in a new tab) permite el seguro que paga más que el valor real en efectivo para reparar, reconstruir o reemplazar la propiedad. Para condominios y otras comunidades de interés común, Conn. Gen. Stat. § 47-255 (opens in a new tab)(a)(1) exige que el seguro de la asociación cubra, después de deducibles, al menos el 80 por ciento del valor real en efectivo de la propiedad cubierta al comprarlo y en cada renovación, sin contar terreno, excavaciones ni cimientos. Esa regla es para la asociación; su póliza HO-6 se revisa aparte.
En Nueva York, N.Y. Ins. Law § 3404 (opens in a new tab) establece la póliza estándar contra incendio, con una cláusula de responsabilidad proporcional. No hay una sola definición legal de costo de reemplazo: la cláusula de liquidación de su póliza manda, según la opinión OGC 08-10-12 del DFS (opens in a new tab).
Preguntas para su agente o aseguradora
- ¿Qué estimado de costo de reemplazo respalda mi límite de vivienda, y excluye el terreno y los cimientos? El límite debe reflejar el costo de reconstruir, no el precio de compra.
- ¿Mi edificio se liquida a costo de reemplazo, valor real en efectivo, costo de reemplazo funcional u otro método? El método decide si se resta depreciación y qué materiales se usan.
- ¿Qué porcentaje del costo de reemplazo representa mi límite, y la póliza tiene una condición de coaseguro del 80 por ciento? Quedar por debajo puede reducir el pago de una pérdida parcial.
- ¿Mi póliza incluye protección contra la inflación, costo de reemplazo extendido o garantizado y cobertura por ordenanza o ley? Esas cláusulas deciden si se cubren alzas de construcción y requisitos de código.
- Si me pagaron primero el valor real en efectivo, ¿qué documentos y qué plazo aplican para recuperar la depreciación? Pida el plazo por escrito al ajustador.
Preguntas frecuentes
Estas dudas surgen al revisar una renovación o un pago.
¿Es lo mismo que el valor de mercado?
No. Se basa en el costo de reconstruir o reemplazar la propiedad. El valor de mercado refleja el mercado inmobiliario e incluye el terreno, que el seguro de vivienda por lo general no asegura.
¿La cobertura de costo de reemplazo me paga todo de inmediato?
No necesariamente. La aseguradora puede pagar primero el valor real en efectivo y liberar la depreciación recuperable cuando usted repare o reemplace el bien, dentro del plazo de la póliza, según la guía de reclamos de Connecticut (opens in a new tab).
¿Esto aplica a un seguro de inquilino?
Aplica sobre todo a sus pertenencias. Se liquidan a valor real en efectivo salvo que la póliza o un endoso den costo de reemplazo, y el edificio lo asegura el dueño, según el DFS (opens in a new tab).