Seguro de riesgo del constructor
Cobertura temporal de propiedad para un edificio o estructura mientras se construye, remodela o repara. Puede pagar pérdidas o daños físicos cubiertos a la obra, los materiales, los suministros y ciertas estructuras temporales. El límite, las causas de pérdida cubiertas, el deducible, las exclusiones y la fecha de terminación fijan lo que se paga.
También se llama: seguro contra riesgos de la construcción, seguro de riesgo de construcción, seguro de obra en construcción, seguro durante la construcción, Builders risk insurance, builder's risk insurance, builders risk
Para un dueño de proyecto o un contratista, esta póliza protege lo que se está construyendo. Paga daños físicos cubiertos a la obra y a los materiales, como los causados por incendio, viento, robo, colapso, rotura, rayo, granizo, explosión o vandalismo, según Travelers (opens in a new tab). La inundación y otros desastres naturales pueden requerir una cobertura aparte o un endoso. Antes de que empiece la obra, conviene revisar en la página de declaraciones el límite del proyecto y las fechas de vigencia.
Cómo se calcula un pago cuando el límite es menor que el valor terminado
Muchas pólizas de este tipo se basan en el valor estimado del proyecto ya terminado. Si el límite queda por debajo de ese valor, una cláusula de coaseguro puede reducir el pago en proporción. Un ejemplo publicado de un endoso del formulario ISO de riesgo del constructor, en una reproducción pública del endoso HBIS-1 (opens in a new tab), usa estas cifras:
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| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Pérdida | $60,000 |
| Límite de la póliza | $100,000 |
| Valor total estimado del proyecto terminado | $120,000 |
| Deducible | $1,000 |
| Proporción asegurada ($100,000 ÷ $120,000) | 0.8333 |
| Pérdida ajustada ($60,000 × 0.8333, redondeada en el ejemplo publicado) | $49,980 |
| Pago de la aseguradora ($49,980 menos $1,000) | $48,980 |
En ese ejemplo, la aseguradora paga $48,980. El asegurado asume el deducible de $1,000 y los $11,020 restantes de la pérdida de $60,000, porque el límite era menor que el valor terminado declarado. Es un ejemplo ilustrativo de un formulario, no un promedio de reclamos; el pago real depende de la valuación, las cláusulas de coaseguro, las exclusiones, los sublímites y los endosos de cada póliza.
Opciones de la póliza y qué cambia cada una
En una póliza de valor terminado, el límite se fija con el valor estimado del proyecto al finalizar, y si ese valor sube, el aumento debe agregarse por endoso, según el material del formulario ISO CP 00 20 (opens in a new tab). Un contratista con varios proyectos puede usar un formulario de reporte, con periodos de reporte de 30 días en ese material.
Un deducible más alto generalmente deja más de cada pérdida con usted y puede bajar la prima, según cada póliza. En un contrato público, la cláusula de riesgo del constructor del Oregon Department of Administrative Services (Departamento de Servicios Administrativos de Oregón) (opens in a new tab) limita su deducible estándar a $250,000 por pérdida y trata aparte los deducibles de terremoto e inundación. Ese es un requisito de ese contrato, no un rango del mercado nacional.
Otras opciones cambian qué propiedad y qué gastos quedan protegidos:
- Causas de pérdida. Riesgos nombrados o una forma amplia de "todo riesgo", que también tiene exclusiones.
- Tránsito y almacenamiento temporal. Los materiales pueden estar cubiertos fuera de la obra con límites propios. Una solicitud pública de One80 (opens in a new tab) ofrece límites seleccionables de $100,000, $250,000 y $500,000; son opciones de ese formulario, no límites universales.
- Costos blandos o retraso en la terminación. Pueden cubrir gastos indirectos como intereses adicionales, rentas perdidas o costos de permisos causados por un daño físico cubierto, con un límite propio o un endoso. Un producto de Travelers (opens in a new tab) incluye un límite automático de $100,000 para costos blandos, con opción de aumentarlo.
- Estructura existente. En una remodelación, el edificio existente puede quedar excluido salvo que un endoso lo agregue, según el formulario ISO de riesgo del constructor (opens in a new tab).
Dónde aparece el término en sus documentos
Este seguro es una cobertura comercial de propiedad que con frecuencia se emite como seguro de transporte terrestre (inland marine), para construcción nueva, remodelaciones importantes, ampliaciones y trabajos de instalación. No es una categoría habitual en pólizas de auto, vida, salud o inquilinos, y para una obra importante se usa con frecuencia una póliza separada de la de vivienda.
El término aparece en la cotización, el binder, la página de declaraciones, los endosos, el aviso de renovación, un certificado de seguro, el contrato de construcción y la carta de un reclamo. Como se emite con distintos formularios, identifique el formulario y los endosos exactos de su póliza.
En Nueva York, la Circular Letter No. 19 (1987) del New York Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros de Nueva York) (opens in a new tab) permite clasificar estas pólizas como transporte terrestre hasta lo primero que ocurra: la ocupación por un inquilino para el uso previsto, la entrega al dueño o su aceptación, la terminación de la estructura o la emisión del certificado de ocupación. Una pérdida después de ese momento puede corresponder a otra póliza para la propiedad terminada.
Preguntas para hacerle a su agente o aseguradora
- ¿Cuál es el valor total estimado del proyecto terminado, y el límite incluye mano de obra, materiales, permisos, gastos generales, ganancia, remoción de escombros y órdenes de cambio aprobadas? Un límite menor que el valor terminado puede reducir el pago por coaseguro.
- ¿Qué propiedad está cubierta en la obra, en tránsito y en almacenamiento temporal o fuera del sitio, y con qué sublímites? Los materiales pueden tener condiciones distintas según dónde estén.
- ¿La inundación, el terremoto, la tormenta de viento, el robo, el vandalismo, el colapso, el daño por agua y la avería de equipos están cubiertos, excluidos o tienen deducibles aparte? No existe un formulario único y estos riesgos pueden excluirse o agregarse por endoso.
- ¿La póliza cubre el edificio existente, las estructuras temporales, los andamios, los cimientos y la excavación, o solo el trabajo nuevo? Estos elementos pueden quedar excluidos si no se nombran.
- ¿Cuándo empieza y termina exactamente la cobertura, y qué pasa si la obra se retrasa? La propiedad terminada puede necesitar otra póliza.
Preguntas frecuentes
¿Quién compra el seguro de riesgo del constructor?
Lo puede contratar el dueño, el desarrollador, el contratista general u otra parte con interés asegurable; el contrato de construcción normalmente indica quién debe comprarlo y a quién incluir, según State Farm (opens in a new tab).
¿Incluye responsabilidad civil general?
No de forma automática. Esta póliza protege la propiedad en construcción, mientras que la responsabilidad civil general responde por reclamos de lesiones corporales o daños a la propiedad de terceros de los que el asegurado sea legalmente responsable, según Travelers (opens in a new tab). Las lesiones de trabajadores corresponden a la compensación al trabajador, que también es una póliza aparte.
¿Cubre el trabajo defectuoso?
Una póliza puede excluir el costo de corregir trabajo, diseño, planificación o materiales defectuosos, y aun así cubrir el daño que ese defecto cause a otra propiedad cubierta, según The Hartford (opens in a new tab). Para saber qué aplica en su caso, la exclusión y la cláusula de daño resultante deben leerse juntas.