Seguro de inundación en Nueva York: quién lo necesita, cuánto cuesta y qué significa el límite de $250,000

Las pólizas estándar de seguro de casa y de seguro de inquilino en Nueva York por lo general no cubren los daños por inundación, según el New York Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros de Nueva York, DFS) (opens in a new tab). El seguro de inundación es una póliza aparte, casi siempre del National Flood Insurance Program (Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, NFIP) de FEMA, y también existen la cobertura privada y la cobertura de exceso. Una hipoteca respaldada por el gobierno federal exige seguro de inundación cuando la propiedad está en un Special Flood Hazard Area (Área Especial de Riesgo de Inundación) de una comunidad participante, según FEMA (opens in a new tab). Para una vivienda unifamiliar, el Programa Regular del NFIP (opens in a new tab) limita la cobertura del edificio a $250,000 y la de los contenidos a $100,000. Una póliza nueva tiene un período de espera de 30 días (opens in a new tab) con excepciones, así que revise su mapa vigente de FEMA y pregunte a su prestamista antes de que se anuncie una tormenta.

¿El seguro de casa o de inquilino cubre la inundación en Nueva York?

Las pérdidas por inundación o por deslizamiento de lodo por lo general no están cubiertas en las pólizas estándar de casa ni de inquilino, según el DFS (opens in a new tab). La cobertura de inundación se compra, en general, como una póliza aparte del NFIP. Un endoso de reflujo de agua o de alcantarillado puede pagar otro tipo de pérdida, pero no convierte la póliza estándar en un seguro de inundación amplio. Si tiene uno de esos endosos, pregunte a su agente qué eventos paga y cuáles quedan para una póliza de inundación. El daño por viento y el reflujo de alcantarillado son preguntas distintas de la inundación, y la redacción de la póliza decide cada una.

¿Se exige el seguro de inundación para su propiedad en Nueva York?

Se exige cuando usted es dueño de una casa o de un negocio en un Special Flood Hazard Area, tiene una hipoteca respaldada por el gobierno y la comunidad participa en el NFIP, según FEMA (opens in a new tab). El prestamista también puede fijar su propio requisito de inundación fuera de una zona de alto riesgo. Además, un requisito por asistencia federal por desastre recibida antes puede quedar ligado a la propiedad: si la propiedad recibió cierta asistencia federal por desastre, FEMA indica que mantener el seguro de inundación puede ser una condición para recibir ayuda en el futuro, y esa obligación sigue a la propiedad y no solo al dueño.

El seguro de inundación se puede comprar en las comunidades participantes aunque el prestamista no lo exija. FEMA (opens in a new tab) describe las zonas B, C y X como de riesgo bajo o moderado, no de riesgo cero, así que una propiedad fuera de una zona de alto riesgo también puede inundarse.

¿Cómo revisar su zona de inundación en Nueva York?

Empiece por el Flood Map Service Center (Centro de Servicio de Mapas de Inundación) de FEMA y por el Flood Insurance Rate Map (Mapa de Tarifas del Seguro de Inundación, FIRM) vigente para su propiedad. Estos mapas muestran las zonas de inundación, los límites de la llanura inundable y las elevaciones de inundación base, según FEMA (opens in a new tab).

En la ciudad de Nueva York, la página de mapas de inundación de la ciudad (opens in a new tab) dirige a los residentes al sitio costero de la Región II de FEMA, a FloodHelpNY.org y a los mapas de inundación de las oficinas del Department of Buildings (Departamento de Edificios) de cada distrito. FloodHelpNY es una plataforma creada por el Center for New York City Neighborhoods (Centro para los Vecindarios de la Ciudad de Nueva York), una organización de vivienda respaldada por la ciudad, según la página de recursos de la ciudad (opens in a new tab).

Un FIRM preliminar y un FIRM vigente no son lo mismo. Los mapas preliminares forman parte del proceso de actualización y revisión, y pueden influir en la planificación y en la información del código de construcción, mientras que el mapa vigente de FEMA es el que cuenta para el NFIP y para decidir la compra obligatoria, según la cronología de mapas de la ciudad (opens in a new tab). Como la actualización de los mapas sigue en marcha, confirme el mapa vigente y la determinación de su prestamista para su dirección.

¿Qué cubre el seguro de inundación del NFIP y cuáles son los límites?

Según el Manual del Seguro de Inundación del NFIP de abril de 2024 (opens in a new tab), los límites del Programa Regular son:

La cobertura del edificio y la de los contenidos tienen límites separados, así que un inquilino, que no tiene edificio que asegurar, se fija en los contenidos. La cobertura del dueño de una unidad de condominio también es distinta de la póliza del edificio que tiene la asociación. El dueño que alquila se fija en el límite del edificio para la estructura, y el inquilino en los contenidos para sus propias pertenencias. Un negocio puede asegurar su edificio y sus contenidos hasta los límites no residenciales.

El sótano tiene límites. La póliza del NFIP separa los elementos del edificio que están cubiertos de los que se encuentran bajo el nivel del suelo, y muchas mejoras, contenidos y equipos del sótano tienen restricciones o están excluidos. La Standard Flood Insurance Policy (Póliza Estándar de Seguro de Inundación) y el formulario de su póliza son los que deciden, así que pregunte a su agente por los elementos del sótano, como la caldera, el panel eléctrico, los electrodomésticos y las paredes terminadas, antes de comprar.

¿Por qué el límite del edificio residencial del NFIP es de $250,000?

La cifra de $250,000 es el límite máximo de edificio del NFIP para ciertos tipos de ocupación residencial, entre ellos la vivienda unifamiliar y el edificio de dos a cuatro familias, según el manual de FEMA (opens in a new tab). No significa que su pérdida vaya a llegar a ese monto, y no se aplica a todos los edificios: otros edificios residenciales y los edificios no residenciales tienen un límite de edificio de $500,000 en la tabla de arriba. Si reconstruir su casa costaría más de $250,000, pregunte por la cobertura de exceso, que se explica más abajo.

¿Cuánto cuesta el seguro de inundación en Nueva York?

La prima se calcula propiedad por propiedad. Risk Rating 2.0 (opens in a new tab) es el método de precios de FEMA, y entre sus factores están el riesgo de inundación de la propiedad, la distancia al agua, la elevación, las características del edificio y el costo de reconstrucción. FEMA lo aplicó a las pólizas nuevas desde el 1 de octubre de 2021 y a las pólizas existentes a medida que se renovaban desde el 1 de abril de 2022. Por eso su cotización puede ser distinta de la de un vecino, aun en la misma calle.

El perfil de Nueva York de FEMA (opens in a new tab), con fecha de marzo de 2021, registra 171,100 pólizas del NFIP vigentes en el estado, un pago promedio por reclamo del NFIP de $55,300 en los 10 años anteriores y un pago promedio de asistencia individual de $8,000 en el mismo período. Esas cifras son de reclamos y de asistencia, no de primas. Para conocer su prima, pida a un agente que participe en el NFIP una cotización para su propiedad y confirme la fecha de la tarifa.

¿Cuáles son las reglas del período de espera del NFIP?

El período de espera general es de 30 días después de la compra, según floodsmart.gov (opens in a new tab). Las excepciones que se indican son estas:

• No hay período de espera cuando la cobertura se compra al otorgar, aumentar, extender o renovar una hipoteca.
• No hay período de espera para un cambio de cobertura hecho al renovar.
• Hay un período de espera de un día cuando una propiedad queda designada por primera vez en una zona de alto riesgo y la póliza se compra dentro del plazo de revisión del mapa que corresponda.
• Hay un período de espera de un día para la inundación causada o empeorada por las condiciones posteriores a un incendio forestal en terrenos federales, cuando la póliza se compra dentro de los 60 días posteriores a la fecha en que se contuvo el incendio.

Los datos de su transacción y las reglas de FEMA deciden si una excepción le corresponde, así que pregunte antes de contar con ella. Por los 30 días, una póliza comprada cuando se acerca una tormenta en general no responde por esa tormenta. La página de renovación del NFIP (opens in a new tab) explica la renovación, y una interrupción de la póliza puede dejarlo sin cobertura, así que anote la fecha de renovación en su calendario.

¿El seguro de inundación privado puede dar límites distintos o más altos?

La cobertura privada de inundación puede ser primaria o de exceso, por encima de los límites del NFIP. El material de la lista de exportación de la Insurance Regulation 41 (Reglamento de Seguros 41) (opens in a new tab) del DFS incluye el seguro de inundación como una línea que puede abarcar la cobertura de exceso por encima de los límites máximos del programa federal y la cobertura primaria para propiedades que no califican para ese programa. Una póliza privada puede ser distinta de una del NFIP en los límites, los deducibles, las exclusiones, los bienes cubiertos, los períodos de espera, las condiciones de cancelación, el trámite de reclamos y las protecciones financieras de la aseguradora, así que la redacción de la póliza es la que decide.

Para un negocio o una propiedad que no se puede asegurar en el mercado tradicional, un agente o corredor puede recurrir a una aseguradora o a un corredor de excess lines (líneas de exceso), según la página para pequeños negocios del DFS (opens in a new tab). Las aseguradoras de excess lines pueden ser no autorizadas (non-admitted) en el estado, y se aplican trámites y avisos especiales.

¿Cómo hacer un reclamo de inundación?

Cuando sea seguro volver, siga estos pasos, tomados de las páginas de FEMA para iniciar un reclamo (opens in a new tab), documentar los daños (opens in a new tab) y la lista de verificación de reclamos (opens in a new tab):

1. Reporte la pérdida a su proveedor de seguro de inundación cuanto antes.
2. Tome fotos y video de la propiedad antes de limpiar, con vistas generales, acercamientos, las marcas del nivel del agua, los daños a la estructura, los electrodomésticos, los aparatos electrónicos, los números de serie y los contenidos dañados.
3. Separe los bienes dañados de los que no se dañaron.
4. Guarde muestras de alfombra, piso, paneles de yeso, aislamiento o persianas dañados cuando sea seguro y práctico.
5. Guarde los recibos, las facturas, los presupuestos de reparación, los documentos del contratista y los comprobantes de reemplazo.
6. Haga un inventario de los contenidos dañados con la descripción, la cantidad, la antigüedad, el valor, la marca, el modelo y el número de serie.
7. Reúnase con el ajustador asignado y verifique su identificación y su Flood Control Number (número de control de inundación).
8. Presente la documentación del reclamo y la prueba de pérdida dentro del plazo; los materiales de FEMA por lo general fijan 60 días después de la pérdida, según las reglas de FEMA o una prórroga.
9. Lleve un registro de las comunicaciones y guarde copias de todos los documentos del reclamo.

Si se niega el reclamo, FEMA tiene un proceso de apelación (opens in a new tab), y la apelación por lo general vence 60 días después de la carta de negación. Los requisitos exactos de la prueba de pérdida y los plazos dependen de su Standard Flood Insurance Policy, de cualquier prórroga de FEMA y del tipo de reclamo.

¿Qué preguntarle a un agente y al prestamista?

Para el prestamista:

• ¿Se exige el seguro de inundación y qué límites o qué deducible pide el prestamista?
• ¿Qué mapa y qué fecha de mapa usa, y la propiedad está en un Special Flood Hazard Area vigente?

Para el agente:

• ¿La cobertura es del NFIP, privada primaria o de exceso, y qué límites de edificio y de contenidos se aplican a este tipo de propiedad?
• ¿Cómo se tratan los elementos del sótano, los cuartos bajo el nivel del suelo, los cimientos, los servicios, los electrodomésticos y las mejoras?
• ¿Qué definición de inundación y qué exclusiones se aplican, y está cubierta la marejada ciclónica?
• ¿Está cubierto el reflujo de alcantarillado o la falla de la bomba de sumidero, y en qué póliza?
• ¿Cuál es el período de espera y se aplica alguna excepción documentada?
• ¿Qué factores fijan la prima con Risk Rating 2.0 o con el método de tarifas de la póliza privada?
• ¿Qué deducibles se aplican a la cobertura del edificio y a la de los contenidos?
• ¿Qué pasa al renovar o si la póliza se interrumpe?
• ¿La propiedad se valora por costo de reemplazo o por valor real en efectivo?
• ¿Están cubiertos los gastos de vivienda temporal, la interrupción del negocio, los vehículos, el jardín, los muros de contención o los bienes al aire libre?
• ¿Quién recibe los pagos del reclamo si aparece un acreedor hipotecario en la póliza?
• ¿Una póliza de exceso se coloca por encima de los límites del NFIP, y la aseguradora está autorizada en Nueva York o se coloca en el mercado de excess lines?

Guarde juntos la póliza, la página de declaraciones, los datos de la hipoteca, el inventario, las fotos, los recibos y los registros de reparación, en un lugar seguro.

Preguntas frecuentes

¿El seguro de casa estándar cubre la inundación en Nueva York?

Por lo general, no. El DFS (opens in a new tab) indica que las pérdidas por inundación por lo general están excluidas de las pólizas estándar de casa y de inquilino, así que busque una póliza de inundación aparte.

¿Cuál es el límite comercial del NFIP?

Para un edificio no residencial, el máximo del Programa Regular es de $500,000 para el edificio y de $500,000 para los contenidos, según el Manual del Seguro de Inundación del NFIP (opens in a new tab). Los contenidos de una propiedad no residencial también se pueden asegurar por separado hasta $500,000.

¿Una zona de riesgo más bajo puede inundarse?

Sí. FEMA (opens in a new tab) describe las zonas de riesgo más bajo como de menor riesgo, no libres de riesgo, y el requisito del prestamista es una pregunta distinta de si usted puede comprar una póliza.

¿El NFIP cubre todo lo que hay en el sótano?

No. La cobertura del sótano y de lo que está bajo el nivel del suelo tiene límites y exclusiones específicos en el manual del NFIP (opens in a new tab), así que pregunte por cada elemento que quiera proteger.

Su siguiente paso

Revise su mapa vigente, pregunte a su prestamista qué exige y pida a una agencia en Nueva York las opciones del NFIP y privadas por escrito, para comparar los límites, las exclusiones y la fecha de inicio. Si está decidiendo con quién trabajar, vea cómo elegir un agente de seguros. Para una pregunta sobre Riskado, escríbanos desde la página de contacto.